【室內設計估價相關資料】(乾貨)你買的樓房的真實成本是多少,你知道嗎?

  巴菲特的投資夥伴查理·芒格說:「投資最重要的是,看得懂表象下面的本質,而看清一件事物的本質,大部分用到的是跨界學科,在事物表面上找答案,一般很難真正的解決問題」。

  房子,因為在居住屬性上的基礎上附加具有投資、升值屬性,所以才有了剛需、投資乃至投機的說法。

  強調的是,任何投機,有時候並不是因為市場的緊缺,而是炒作和囤積。

  剛需是看看你手里有多少銀子,是湊足銀子無論如何都要買的,否則影響你的生活。目前有多少人是剛需?剛需的更進一步是改善,如果你不是每年都能做到掙一個億的「小目標」,不能用「臉盲」的心態選擇「綠茶妹」做老婆,那麼你改善購房的時機就很重要。

  投資房子的本質也是投資未來。其適用的理論和股票市場差不多,你首先得分清哪些房子的價值是低估的,而不是跟風的買漲不買跌。

  你知道住宅的真實造價是多少嗎?比如你去售樓處打聽到的一萬五一平米和開發商的真實成本的差距有多少呢?

  其實這個並不難,接下來,我們用白開水的語言簡單說說這個事。

  一、 國家怎麼說

  工程造價中的主要構成部分是建設投資,建設投資是為完成工程項目建設,在建設期內投入且形成現金流出的全部費用。根據國家發改委和建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數(第三版) 》 (發 改 投 資 〔2006〕1325號)的規定,建設投資包括工程費用、工程建設其他費用和預備費三部分。見下表:

  

  發改委這個表和2017年住房城鄉建設部辦公廳關於《建設項目總投資費用項目組成》《建設項目工程總承包費用項目組成》衝突不大,住建部的對建設項目費用項目的正對性更強、更細化。

  不是這個專業的人士,這些東西你直接跳過。只是有個概念,大概其從這個表來看你買到的房子價值里包含的項目主要考慮三個:

  1、 工程費用:直白點說就是你買的房子整個樓內你看到的所有項目,無論主體結構還是裝潢,無論上下水管道還是電線電纜、無論電梯還是其他設備。住宅費用也就是表中的「建築安裝工程費用」。

  2、 建設用地費用和與項目有關的其他費用:

  用地費用很好理解。基本就是開發商繳納的土地出讓金,開發商買到土地的錢。這筆錢也最終在你買的房價里,是由你來買單的。

  與項目有關的其他費用體現在你購買的住宅中主要表現形式就是建設單位(開發商)管理費、勘察設計、場地準備和臨時設施費、市政設施費和開發過程中各種保險、咨詢評價等費用(考試才用的這部分沒必要詳列)。

  3、 建設期貸款利息

  不要以為開發商蓋房子都是自己兜里的錢。他籌措資金可以是貸款和融資,這些都需要利息,事實上這可能不是一筆小錢。

  二、建築安裝工程費用

  根據住房和城鄉建設部標準定額研究所的造價信息指標:

  2016至2020年下半年的全國住宅造價走勢圖

  省會城市2020年下半年住宅工程造價指標(指標說明為毛坯房,不含電梯和室內門窗):

  石家莊市建安成本走勢圖:

  建築產品的單一性決定任何兩個工程不能完全相同。同時,造價指標也受市場、技術、環境等的綜合影響,這個石家莊指標中未完全給出結構特徵,可能不含樁基礎、地基處理的費用。

  這些費用單獨再說,但是單單的這個建安成本也很能說明問題了。廊坊市按照目前的建築市場來說,應當也是基本可以覆蓋的。

  即便不含樁基礎和地基處理的費用,其實這兩項費用也非常有限。電梯的費用大小受品牌的影響大於層數的影響,比如18層的住宅單部電梯大約在30萬元左右,增加到24層相差無幾,但品牌不同可能相差很大。廊坊地區的高層住宅樁基礎一般為CFG樁,綜合下來按樓面價增加100元/平面基本差不太多。

  毛坯房、室內無門窗目前的住宅交付條件基本都是如此,不需增加費用。

  因此,單以建築安裝成本論,廊坊市的普通住宅按以上權威指標估價在2500元每平方米足以。指標計算採取樣本平均數,個別住宅項目無論外牆、門窗還是公共部位的裝潢,這一切的標準的提高可能構成了整個小區的高檔屬性,價格可能有所不同。

  你選擇的住宅小區是這樣嗎?

  二、 建設用地費用和其他費用

  說這個之前,先簡單地用白話翻譯兩三個概念

  容積率:是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。對於開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。

  綠化率:指綠化用地面積與總用地面積之比;而與之相近的綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與總用地面積的比率,這是兩個不同的概念。一般說滴只是綠化率這個概念。

  土地出讓金:是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。這個是開發商買地的錢,妥妥的由購房者來承擔。

  建築密度:指在一定範圍內,建築物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建築物的覆蓋率,具體指項目用地範圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%),它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度 。這個指標同樣和建築布局、建築品質有關。

  下面我們看看廊坊市永清縣永清開發區北部的一宗地塊,2020年出讓的價格:

  永清地塊編號2020-40,用地性質為居住用地,出讓面積38263.43㎡,容積率1.3-2.0,規劃建築面積76526.86㎡,起始價16932萬元,起始樓面價2212.6元/㎡。

  出讓金總額÷(土地的出讓面積×容積率(高限))=樓面價

  開發商拿到有限的土地多蓋點房子,爭取並用足容積率是他們最明顯的訴求。也顯而易見的是容積率越高品質越差,開發商會在品質、地段、面積中權衡,你見過開發商使用容積率下限指標的嗎?

  為了買房子,無論你是在售樓處看模型還是進入已經完成的小區觀摩,第一眼肯定是樓房的平面布置和小區內的綠化。建築布置和立面風格、綠化率對視覺的衝擊,決定著你對這個小區第一印象,它能促成你買房的衝動,也可能是你放棄選擇這個小區的理由。

  事實上,小區綠化景觀的面積等於:地塊的總面積×(1-建築密度)。這個指標設計圖紙上會給出,如果這個綠化率指標大於35%乃至40%,房地產的銷售說辭上你濃墨重彩地給您說。

  一般的小區,比如廊坊目前的小區,綠化的成本以200元/平米起步,到6、7百不等。小區綠化成本可以計算了,地塊總面積×綠化率×每平米單價。

  勘察設計費、監理費用、建設單位管理費用這些基本是明價。比如廊坊本地的設計院做住宅的方案設計和施工圖設計的費用基本在30元左右,監理的費用基本在10-15元左右。建設單位管理費用無非就是開發公司管理人員開支,和單位各種攤銷,某一個本地的開發商按50元/平米進行列支。這些雜七雜八的放在一起列支200元/平米應當也就差不多了。

  當然話不能說的太死,這些費用也得根據項目來,項目越小可能數額高點,項目越大可能更低。

  說到這里,任何人可能都想說幾句。我為什麼選擇廊坊市永清縣偏僻的一個地塊作為例子,因為永清縣比不得北三縣,在環京的廊坊中部區縣中可能也處於墊底的位置,他這樣一個相對偏僻的位置樓面價也拍到了2200多元一平米,而且也會有上升的態勢。政府本身不創造價值,而只是調劑市場分配價值。讓居者有其屋,若是公益性供地,還有買不起房子的嗎?

  你看到的土地出讓公告,所謂「地王」地出現你的態度不應是感嘆那個拿地開發商的實力,應當想到的應當是買這個住宅的人要付出多少錢。說到底土地市場的分配不宜選擇「價高者得」,應當多做其他方式的探討。

  比如新加坡的「組屋」,而不是類似香港的財團左右政策。有誰去過新加坡能說清楚的可以科普一下,反正我是沒去過。

  順便說的是,地下不具備賣出的人防車庫等,開發商都是以租代賣,廊坊市不已經十多萬一個車位了嗎?所以就不說了吧!

  三、建設貸款利息

  到底開發商有多少項目是貸款開發的,還真不好說,只有開發商自己能說的清楚,或者他自己也說不清楚。說不清楚的離倒閉也不遠了。

  開發商融資費用可以簡單粗暴一點,按10%利率計,項目期按照兩年。想像每個開發商形象都很光輝,你可以假定他自有一半資金計算。

  按照建築經濟的觀點,只要有投入了就會喪失自持資金的「機會成本」,開發商自有資金的投入可以按「社會平均利潤率」計算成本。事實上「社會平均利潤率」不一定都比國家GDP增速高。

  在雜七雜八的說起稅費、銷售代理等,其實都不確定,這個要看你買房時候的房價了,外銷代理費用一般在你買房價格的3%-6%。

  就拿上面舉例的編號2020-40的住宅地塊來說,按照以上的思路粗略下來可能,對比你購買的房價,你就會明白。

  房價的降低不能壓縮建築安裝成本,因為那樣不安全。最終,樓面地價的影響錯綜複雜也任重而道遠,涉及到了方方面面,不是哪個草民能左右的。即便借錢都要搞開發的開發商,也能掙得盆滿缽滿,甚至不惜增加了暗地里的成本支出為什麼呢?

  其實無論是你、「土地財政」或者開發商本沒有錢,買的人多了他們才掙到了錢,你也才負了債。

  「投資最重要的是,看得懂表象下面的本質」。也同時要看清自己的本質,我比較同意「老梁」的說法:「天上不會掉餡餅,不要和富人學理財」。

  在買房子這件事上一定要慎之又慎!(廊坊地理位置特殊有關樓市的觀點參閱我的主頁:黎明的前夜,看清廊坊樓市的繁星點點)

  歡迎討論。

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