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三陽設計之都規劃入選全國第一批國土空間規劃實踐優秀案例

  1月中旬,自然資源部公布了「2021年國土空間規劃實踐優秀案例入選名單」,武漢市規劃研究院編制的《三陽設計之都片城市更新規劃與實施機制探索》入選第一批推薦案例,這也是「城市更新類」項目中武漢唯一入選的案例,為在國土空間背景下推進武漢城市更新和歷史保護起到了示範引領作用。

  全國國土空間規劃實踐優秀案例是由自然資源部從全國各地自然資源主管部門征集的典型,具有寶貴的參考借鑒意義。

  項目背景

  漢口歷史風貌區位於武漢漢口老城核心區域,面積約6.02平方公里,擁有全市最豐富的歷史文化資源,最便捷的交通區位條件,最獨特的老漢口生活氣息和最優質的濱江生態資源。

  它承載了這座城市的歷史記憶,見證了武漢在近現代歷史中的變遷與發展。

  (左):武漢漢口歷史風貌區鳥瞰圖。

  (右):三陽設計之都片核心區範圍。

  三陽設計之都片是漢口歷史風貌區城市更新的啟動片,也是武漢市市政府所在地,面積約1平方公里,其中核心區約20公頃。

  該片位於原德租界,歷史遺存完整,交通區位優越,設計產業特色鮮明。但隨著城市化進程的發展,片區內居住和商業功能新舊雜陳,部分歷史街道、街區和老舊小區年久失修,居民生活基礎設施老化,交通堵塞,亟需進行更新改造。

  此次城市更新項目依托片區雄厚的工程設計產業基礎,突顯歷史里分和歷史建築資源聚集的優勢,提出三陽設計之都片的總體目標,將其打造為「極具影響力的設計產業聚集地,有推廣價值的歷史街區活化示範區,世界級創意文化魅力名片」。

  更新工作歷程

  自2015年起,武漢市開始著手三陽設計之都片整體規劃研究,謀劃整體城市更新;

  2016年,借助軌道交通七號線及長江公鐵隧道建設的契機,啟動三陽路及中山大道十字軸景觀提升工程;

  2017年,繼北京、上海、深圳之後,武漢市作為國內第四城,加入全球創意城市網路設計之都,宣告了從製造業大城向創意產業大城的轉型之路,三陽設計之都片定位為武漢設計之都的核心板塊和設計產業集聚區;

  2019年,逐步完成三陽路及中山大道改造提升、街頭微型廣場藝術化改造以及武漢設計中心等核心建設項目;

  2020年,疫後重振的關鍵時期,漢口歷史風貌區借專項債進入整體推進階段,三陽設計之都片成為第一個啟動的城市更新項目;

  2021年,隨著一元路、坤厚里、延慶里更新改造等項目的啟動,以公共空間、道路市政提升、歷史街區整體改造為重點,三陽設計之都片城市更新進入全面實施階段。

  更新規劃思路與方法

  在新的國土空間規劃五級三類規劃框架的背景下,本次更新規劃針對詳細規劃的環節進行了初步探索。

  目前,在國土空間的詳細規劃環節,並未像傳統城市規劃體系一樣明確控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的類型、方法、技術標準和成果要求,本次規劃,則聚焦城市更新單元,以推進實施為導向,在結合項目策劃、產業落地方面,比傳統的控制性詳細規劃更具體,而在成果和適用性方面,則比傳統的修建性詳細規劃更加靈活。

  規劃從保護和更新兩個視角,遵循「留改拆建控」並舉的思路,從整體片區「設計之都」的定位入手,關注產業導入和空間品質,關注民生改善和環境提升,關注歷史遺產傳承和城市公共藝術品位,搭建實施整體全流程的工作組織,確保設計理念貫穿規劃編制和項目實施每個環節,對國土空間詳細規劃應如何編制,進行了有益的探索。

  聚焦產業導入為引擎的城市功能更新

  在功能更新方面,以大量優質設計機構聚集三陽片區為基礎,以「策劃經營一體化」的方式,聚焦產業導入。

  明確以「設計之都」相關設計產業為核心業態,打造大型設計機構、中型創新企業、小微創意街店等多類型創意產業的集合鏈,形成設計產業聚集地。

  採用設計加生態聚落核,形成觸媒引爆片區發展,同時布局設計工坊、設計SOHO、創意集市、時尚街區、娛樂消費體驗、居住生活組團等片區形成創意網路串聯。

  三陽設計之都核心區總平面圖。

  關注民生改善為目標的社會治理更新

  在社會治理更新方面,充分研究人群需求,引導社區活動,優化社區治理,提檔升級生活配套。通過宜人的公共空間、舒適的街道環境、有序的露天集市等社區便民場所,改善民生,承載創意生活,提升社區認同感和凝聚力,引導社區共治共享。

  三陽設計之都片露天集市及居住商業雕塑廣場設計效果圖。

  環境精細化提升為重點的城市空間更新

  在空間更新方面,以「繡花」功夫精細化改善片區環境景觀。通過架空桿線整治入地、箱櫃遷出街道、斷面慢行改造等一系列城市更新措施,打造公共交通加慢行的歷史風貌區道路體系,提升沿街建築立面及景觀風貌,形成友好的步行體驗。

  充分利用濱江綠化資源,對外串聯城市級綠地系統,打造三陽路垂江生態廊道,形成城市級公共綠廊,對內優化片區級綠化空間,景觀綠化強調具有歷史街區特點的半公共空間、口袋空間和復合空間規劃設計,加強城市級公園和社區鄰里之間的空間聯繫。結合口袋公園,設置提升城市審美的國際大師級藝術作品,重新吸引人群駐足,成為片區的景觀標誌。

  三陽設計之都片三陽路垂江綠軸。

  歷史遺產傳承和活化利用為核心的文化更新

  在文化更新方面,採用「強保護、微更新、重引導」的保護策略,嚴格落實歷史資源保護要求,積極修復歷史街區肌理。

  對於列級的歷史建築(如原德國工部巡捕房),實施保護性修繕,嚴格溯源歷史風貌和元素,還原建築歷史風貌;對於歷史里分(如坤厚里),通過成套化改造、基礎設施升級等手段重點提升人居環境,吸納創意美學、個性定制、精品酒店及餐廳、精品零售等新興產業,培育多元共生的活力城區,做到有機、漸進式的舊城更新;對於未列級別但具有濃烈歷史特色的建築(如勝利倉庫),增加全新的文創功能,引入優質經營方案,活化老建築。

  三陽設計之都片歷史街區坤厚里改造方案及勝利倉庫改造過程方案。

  更新實施機制

  規劃引領

  多方參與的組織保障模式

  以規劃領銜片區城市更新,武漢市自然資源和規劃局牽頭組織多方部門和社會資源,共同推進三陽設計之都片城市更新實施工作。

  協調統籌武漢市相關部門,成立漢口歷史風貌區舊城更新項目主管小組,統一推進更新實施工作。針對三陽設計之都片,市自然資源和規劃局領銜組織江岸區政府、市屬投資平台形成三陽設計之都工作專班,統籌土地儲備、招商經營、資金籌措、項目安排、技術協調、實施建設等工作,通過聯席會議,從土地房屋收儲、政策研究、招商、項目建設等方面綜合推進實施。

  產業先導

  招商前置的經營管理模式

  三陽設計之都片城市更新實施的經營管理以產業功能為先導,以招商為核心統籌項目實施。意向引入羅蘭貝格管理咨詢公司、阿那亞控股集團、上海盈展集團、萬科泊寓等優質資本和經營方,同步招商經營,確保項目實施落地。

  在前期研究階段,精準定位「設計之都」板塊,制定詳盡的功能板塊和配比;在空間規劃制定階段,以「市級投資平台+多管道招商平台」的模式,廣泛招商、動態調整規劃布局和方案落位;在空間資源挖掘方面,以經營方的需求為核心,通過協調騰退周邊公房、行政及事業單位用房等手段,優先滿足 「設計之都」相關產業業態落位。

  規劃同步與國土規劃部門、區政府聯合研究促進設計創意產業入駐三陽設計之都片的相關政策,一是制定企業落戶和人才引進激勵措施,重點針對規劃設計、文化創意、專業服務機構等企業和人才,通過稅收減免、住房補貼等多種方式,做到產業和人才引進,二是鼓勵設計企業靈活入駐,租售並舉,保障權益,並可自主改造歷史建築用作辦公場所,相關費用沖抵租金,三是探索支持土地儲備機構作為產業招商主體的政策突破,支持儲備機構進行存量資產的長期經營,給予入駐機構穩定的經營環境。

  基礎先行

  項目導向的實施建設模式

  充分利用市級平台統籌多部門,以「一圖一表」項目庫的形式推進實施工作,按照騰退收儲、道路市政設施、老舊小區改造、環境景觀提升等類型,形成實施項目庫,優先實施道路市政基礎設施與老舊社區改造的實施建設。

  三陽設計之都核心區實施建設一張圖。

  三劃同步

  開放統籌的規劃編制模式

  「三劃同步」的編制體系

  通過「產業策劃、空間規劃、實施計劃」同步開展的編制模式,強調系統性和實施性。產業策劃方面,通過創、引、增、補的發展思路,打造「1+3」產業體系,關注重點企業類型;空間規劃方面,以城市設計為統籌,優化系統性的用地和空間布局,形成公共空間的設計引導,啟動區以修建性詳細規劃統籌實施,落實產業功能,協調交通市政和歷史建築保護等內容;實施計劃方面,以空間規劃為指引,同步編制實施項目庫,協調招商、項目立項、房屋騰退、資金安排等事項。

  「2+N」的技術統籌

  三陽設計之都規劃設計聯盟按照「一張藍圖繪到底 」的設計要求,統籌規劃、建築、景觀、交通市政等多專業,採用「2+N」的技術統籌模式,從方案到實施進行全流程技術管控。

  「2」為聯盟設立的規劃方案階段總承和施工圖階段總承單位,協調「N」個專業機構,包括功能研究、招商、規劃、建築、交通市政、景觀、歷史保護、公共藝術品、環境設計等,確保前期制定的規劃設計方案在建設過程中「標準不降低,實施不走樣」。

  同時探索採用總設計師制度,聘請總設計師駐場,協調項目推進,保證實施過程中的精細化管理。

  「開門規劃」的公眾參與

  強調開門做規劃的公眾參與模式,通過場地調研、觀察日常生活規律、傾聽當地居民的意見以及對居民進行街道設施、開放空間、城市形象、藝術設計的街頭訪談,充分了解居民的切實想法與現實問題,提出對應的解決策略。

  現場調研及不同人群的空間需求訪談。

  政策創新

  綜合平衡的土地經營模式

  三陽設計之都片房屋和市政基礎設施落後,必須整體騰退後改造。但征收成本高、且大多為歷史建築,無法通過傳統「三舊」方式進行更新,無法通過市場行為,進行短期的投資平衡。

  因此,以此為契機和試點,從政策層面,探索了歷史街區城市更新土地開發的新模式。

  一是土地儲備機構將片內建築騰退、征收和收儲後,將不動產權屬辦理到土地儲備機構名下,明確其可作為更新的主體;

  二是支持市、區平台及土地儲備部門作為主體,對範圍內的市政配套、公共環境、房屋維修進行投入,納入土地成本;

  三是改變以往通過土地出讓的一次性收益平衡資金投入的方式,探索通過綜合平衡、長期平衡、異地平衡等方式計算投資收益;

  四是進一步對儲備機構賦能,支持其可委托入駐企業對其所取得的建築物和周邊的場地整治、基礎設施改造和房屋裝潢等按照規劃要求進行投入改造,相應投資可按指導價直接沖抵土地出讓金或租金,充分調動多樣化市場主體的活力。

  更新實施成效

  設計中心吸納百強機構

  提升城市競爭力

  「武漢設計中心」15萬方項目已開工建設,設計精品酒店、創意設計工坊、國際設計與創新學院、武漢年輕力中心、青年公寓、當代沉浸式體驗劇場等業態已簽約落定,吸納了上百家全球知名設計機構意向入駐,成為武漢「設計雙年展」展呈駐地,打造城市設計文化名片。

  三陽設計之都設計中心項目改造前、施工現場及效果圖。

  垂江綠廊承接國際賽事

  加強城市影響力

  三陽設計之都的三陽路作為武漢市首條垂江綠軸,成為「2019世界軍運會」重點線路示範段和「2019年武漢國際馬拉松賽事」活動開幕儀式場地和起跑點,在國際舞台上展現武漢的城市形象,並作為武漢建設「全國第二批城市設計試點城市」的試點項目推介。

  三陽路軍運會及「漢馬」媒體報導。

  公共空間及藝術小品

  提高城市品味

  三陽設計之都片因其獨特的空間魅力,吸引國際藝術家的青睞,「世界20位重要藝術家」之一的羅馬藝術學院院長Alfie Monger先生,授權設計之都片為其大型公共雕塑作品《氧02》在國內唯一的的永久展示場地,三陽路也成為了武漢市首條永久展示國際藝術作品的街道。

  三陽設計之都片街角廣場改造及公共藝術品。

  市政基礎設施持續提升

  惠民項目改善民生

  按目前實施計劃,街道及設施類項目累積投入約11.27億改造資金,主要涉及一元路、勝利街等8條道路的全要素改造、8萬平方米老舊小區住宅更新、約2000方米街頭公共綠化空間和店招和標誌系統等公共環境改善。

  基礎設施類項目新建地埋式箱式變電站10座,環網櫃8座,桿線入地約3.1公里,更換疏通排污管網約3公里,拆除各類老化、損壞電力通信線路約20公里等。

  三陽設計之都片道路基礎設施改造提升。

  歷史資源活化利用

  展示宣傳城市文化

  優秀歷史建築原德國工部巡捕房改造成為武漢警察博物館,並已對外開放,日均接待遊客約5萬人,成為展示武漢公安的發展歷程和抗疫事跡的愛國主義教育基地。

  勝利倉庫改建的武漢「年輕力」中心項目,以及坤厚里等歷史街區更新項目正按計劃實施中,預計2022年底建成使用。

  原德國工部巡捕房改造成為武漢警察博物館。

  經驗總結

  不同於新城建設,城市更新並沒有放之四海而皆準的模式和標準,每個片區都有不同的歷史沉淀,需要面對不一樣的問題。

  三陽設計之都片作為武漢市系統性歷史街區保護利用和舊城改造的首個重點項目,歷經了從規劃研究到啟動實施的漫長過程,從該案例能總結出的經驗在於,歷史中心區的更新,必然是一個需要長期研究、一磚一瓦摸清問題,解決問題的過程。

  從規劃層面,表面上是一個空間過程,實際上是一個文化、社會和經濟過程,需要精準的產業功能引導,結合空間資源和市場動力,制定可落地的動態方案。從實施層面,表面上是一個組織協調過程,實際上是凝聚共識、不斷妥協的過程。

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