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中國房地產3—5年走向淺析

  恒大房地產近乎2萬億債務危機的驚天一爆,如同中國房地產市場瞬間被按了暫停健,這一健按下讓房地產開發商,包括其相關行業,廣大消費者,特別是期房購買者,著實促不及防,心也提到了嗓子眼。

  恒大問題一出,給同業帶來的影響是災難性的,首先就是房地產開發公司的資金問題,眾所周知,房地產業項目投資大、雜支費用高、建設周期長,資金周轉率相對緩慢,這幾年大陸商品房價格一直在高位運行,市場銷售情況一般,戰線拉的越長,利潤率越低,很多房地產開發商手里基本上都有在建項目,但是,現在的房地產市場己大不如前,不是說蓋了房子就賺錢,這和項目所處城市的經濟發展,所處地理位置,同邊環境,市政交通建設,小孩上學等有著很大關係,有些開發商拿地後卻遲遲沒有動工,絕大部分原因均出在資金鏈上,同時,房地產市場行情也發生了變化。但項目還得硬著頭皮能往前走,不管是東挪西湊,民間融資,最起碼公司還能保持正常運轉,形象還在。中國房企龍頭恒大公司債務危機的爆發,徹底堵了房地產開發商的融資路,隨之多米牌效應立即顯現,首先遇到的問題是:

  一、房地產開發商面臨空前的資金壓力,融資變的非常困難,在建項目大量停工,企業規劃被打亂,企業的停頓帶來了自身的債務危機。

  二、銀行擔心向房地產開發項目發放的貸款產生了較大風險,能否安全及時回收貸款引起了銀行的高度警惕,因此,對房地產項目上的再貸款變的非常慎重,甚至拒貸。

  三、建築商不再向開發商墊付商品房工程建設資金,並轉身開始向開發商追要己墊付的建築工程款,墊資多的建築公司和材料供應商有的己對薄公堂,對今後商品房的建設速度影響很大。

  四、期房購買者擔心開發商能否按時交房,消費者不再購買期房,此舉對開發商的資金回籠造成了嚴重困擾,也重創了消費者的購房信心。

  綜合以上情況分析,大陸房地產所出現了這樣和那樣的問題,恒大財務危機是個引子,即便沒有恒大債務危機,一上問題同樣暴發,只是影響力不會這麼大。但房地產是大陸的支柱產業,如同工廠產品一樣,需要更新換代,需要創新,需要調整,國家對房地產穩定發展的政策肯定不會變,不過會對今後城市商品房開發建設規模上做些把控,特別是在3—5年內,在滿足剛需的情況下,企業經營上會採取以穩為主,加快期房建設速度,讓購房者早一天住進新房,再就是完善督促未開發和未完工程項目建設,少出現半拉子工程,關心房地產的人士和消費者可能己會注意到,在自己包括身邊一些城市看到很多停工的房地產項目,特別2021年,停工的在建樓盤不少,幾年遲遲竣工不了的爛尾工程也很多。這些個未完項目只所以不能很快交付使用,基本上都是資金鏈出了問題,有的甚至幾易其手。

  少數城中村改造項目,問題更多,被拆遷後村民遲遲看不到開發商動工希望,有些料荒土地將重新規劃使用,從中不難看出,中國的房地產開發,需要有個休養生息的過程,3—5年的調整實屬必要。

  調整不是停頓,恒大債務危機的發生,不是個案,此類情況,在房地產開發商中不在少數,都是在堅難中求生存,咬牙堅持,恒大就是包負太大,在高息都不能攬儲的萬般無奈下,才爆發了債務危機,由此產生了對中國房地產產業的強烈衝擊。

  世上任何事物,要「實事而為知,不要勉強而為知」。中國房地產出現的問題,不完全是壞事一件,只不過是恒大集團在中國房地產中又做了一次帶頭大哥:「盲目超強的擴張」。

  因此,還在拼命支撐的房地產公司,也不要再繼續做「挖肉補瘡」的經營了,如今的房地產市場,己不是暴利行業,房地產老板們只所以看上去個個有錢,是因為這個行業的項目大,在房地產上發財靠的是實力發財,如同一個小超市,它賣的有些商品有著百分之百的利潤,但它發不了財,哪是因為商品價值基數太小,而房地產動輒千萬、上億幾十億的生意,即便有著百分之五到十的利潤,就賺的盆滿缽滿,兩者相比哪個發財,一目了然,但於此同時,房地產的風險也很高,恒大集團目前所面臨的的情況就是如此,收益小於效益,許家印每天睜眼就是幾個億的利息,債務雪球越滾越大,真是悔不當初。近2千萬億的債務壓肩,想翻身都不易,現在保交房是恒大的工作重點,即便手頭有點資金,也主要用在保交房,況且出現危機之後,原先的合作單位,特別是建築商,材料供貨商,裝潢公司,己很難再給恒大集團墊資幹活與供料,過去靠找關係,並承諾大規模墊資才能拿到恒大工程項目的建築商,紛紛打起了退堂鼓,所以,包括其它房地產開發商一樣,沒有建築商和材料供應商的資金協助,所有開發商的在建項目,特別是商品房建設速度將大打折扣,真對恒大集團的情況,政府相關部門出面後,情況會有較大的改觀,因為買恒大期房的人多,牽設面廣,所以保交房,是許加印的工作重點,但恒大想要大批起動新的再建項目,將困難重重,並且,恒大集團債務危機前,恒大的土地都己做了抵押,將來會變數很大,所以今後要重起商品房開發,需要時間,另外,現在的房地產市場己過了房地產火紅的年代,短期內不會再現,三之五年的調整期實屬保守可能。

  恒大房地產暴露出的問題,其它房地產也同樣存在,只是問題大小而已,今後幾年,有在建項目的開發商,將會想盡一切辦法使商品房早日竣工,因為工程越拖對開商越不利,財務負擔也越重,所以對新商品房的開發上,會暫時失去興趣,一些財務情況好的房企,對目前房地產市場,也不會有大的動作,主要以觀望為主,新樓盤上市量3—5年間肯定不會大。

  今後開發商的工作重點一定會在商品房未完工程建設上!