前言
應無數粉絲要求，也是廣大購房者2020年購房過程中非常關注的一個點：裝潢升級包，老鐘今天說一下關於裝潢包的事情。
本文的重點放在結論，也就是我的個人觀點，至於這個觀點的推導過程，以及這個觀點是否具有普適性，邏輯上的嚴密性，在後續的圖文甚至視頻中，老鐘會陸續發布。
寧波批量精裝樓盤的簡單回顧
國內做批量精裝比較早的房企是萬科，在2016年之前，寧波市場做批量精裝樓盤的，基本上就是萬科。之後數年，因為多方面的考慮，以及推進相關行業的發展，政府在市區宅地出讓的時候，會要求開發商以全裝潢形式進行交付。
在這個過程中，有兩種性質的全裝潢樓盤，一種是毛坯報批精裝交付，第二種是精裝報批精裝交付。其實這兩類從本質上講區別不大，最終給到客戶的都是批量精裝的房子。
在2018/2019這兩年，批量精裝交付樓盤的質量問題出的比較多，購房者所反映的問題，主要集中在以下幾個方面：
- 防滲漏水工藝不到位；
- 施工細節粗糙；
- 用材用料品質欠佳，尤其與樣板房相比；
- 個別開發商以次充好，替換主材型號或電器型號；
- 設計上的欠缺。
面對問題頻出的全裝潢交付樓盤，寧波住建部門在2019年出台了97號文件，該政策文件的核心是保證購房者的切身利益，規範開發商在全裝潢施工階段的品質管控，關鍵是採用了業主監督機制，方式有兩種：工地開放日和業主質量監督小組。
裝潢升級包的由來
自從寧波開始限房價以來，開發商的利潤越來越薄，於是有樓盤推出了清水裝，其背後的原因在於：因為限價，如果賣精裝潢房源，開發商無法獲取利潤，於是用清水裝代替精裝，並且另外要求業主簽訂一份精裝合同，並額外支付一筆精裝費用。簡單講，這筆額外的錢，不體現在購房合同中。
於是在2020年7月，寧波住建部門出台55號文件，核心有以下幾點：
- 全裝潢交付的樓盤，分為基礎裝潢包和升級裝潢包；
- 基礎裝潢包的成本不低於1500元/平，不高於2000元/平；
- 開發商可以提供升級裝潢包供購房人選擇，但不允許強制，購房人可自行選擇；
- 裝潢成本估價由具有相應資質的評估機構評定，且不是一家機構，而是多家機構，並且是隨機抽取，保證公正公平。
這份文件再次為購房人的利益保護落到了實處，杜絕了所謂清水裝在市場上的泛濫，也給了購房人更多的自主選擇權。所以從近幾年寧波住建部門連續出台的文件及政策執行力度上看，最終目標還是保障購房人的利益，這里老鐘必須要給人民公仆點個讚！
買全裝潢交付樓盤，我到底要不要選擇裝潢升級包。
目前有一類聲音出現在自媒體上，大意是指責開發商的升級包根本就是騙購房人的錢，升級包沒必要買，選擇基礎包等交付後再改造會更合適等等。
老鐘在寫此文之前，花了七八天的時間與多家裝潢公司老板交流，並且看了多個樓盤的樣板房，對比了基礎包和升級包的配置標準，並且模擬了多種置業目的之下的多種可能性。今天老鐘將個人的觀點拋出來與各位分享，並且初步認為這些觀點是經得起推敲和質疑的。
先說結論：純投資目的，不需要買升級包。剛需自住或者改善自住，建議買升級包。
注意，老鐘為上面這個結論負責。
為什麼投資目的的客戶，不需要選擇裝潢升級包。
投資目的，換言之等房子交付後，你不會選擇去住這套房子，基本上會等一個合適的時間和一個合適的價格，將這套房子賣掉。那麼無外乎兩種情況，第一種：你在房子賣掉前出租，以租金補貼月供。第二種：房子不出租，目的是將來能以更好的價格轉手。畢竟寧波的丈母娘都希望婚房是新房且沒住過人的。
- 第一種情況，好裝潢與一般裝潢，對你這套房子租金的提升有限，且再好的裝潢，只要住過人，都會有損耗。
- 第二種情況，寧波春夏冬三季天氣潮濕，精裝潢的房子空關一年半載，地板，牆面，電器，都會出現不同程度的問題。
所以，如果你確定自己是純投資目的，不建議選擇裝潢升級包。
剛需自住，或者改善自住，建議選擇裝潢升級包。
這個觀點講出來，其實對於老鐘來講，需要一點勇氣，更需要一點底氣。還好勇氣和底氣，我都有。這時候可能已經有人準備好噴我了，說我被充值，說我忽悠購房人多掏錢，花冤枉錢。
但實際情況是，如果這房子你準備自己住，但你選擇了基礎包，那麼等房子交付後你再改裝，這才是真正的花冤枉錢。
這個觀點還是要從基礎裝潢包的配置標準說起。
這段時間我看了好多樓盤的樣板房，基礎版本和升級版本我都看了，並且邀請了多個精裝業內專家，對基礎版本升級到升級版本的成本進行了核算，我們一致認為，自行升級不划算。
目前基礎版本普遍的配置是：
- 地面：強化地板/瓷片
- 牆面：客廳/臥室乳膠漆，廚衛瓷片
- 頂面：客廳臥室乳膠漆，個別局部石膏板吊頂，廚衛頂面鋁扣板
- 廚衛電器：國產中低端
- 五金件：中低端
這個配置標準，坦率地講，對於追求舒適居住標準的人而言，標準是不夠的，偏低的。那麼如果想升級，有幾種方案：
- 第一種，簡單升級，不裝地暖，但安裝多聯機或者卡機，但強化地板更換為實木復合地板，廚房增加洗碗機消毒櫃等，廁所更換馬桶。這種簡單升級方案，原裝潢成本的50%-100%浪費掉，並且還要支付額外的拆除費和垃圾清運費。
- 第二種，豪華升級，在簡單升級基礎上安裝地暖，櫥櫃水槽油煙機等全部更換，吊頂重做，電視機背景/主臥背景增加等，廁所牆頂地全面更換升級。這種升級方式，基本上你原本買基礎包的錢，全部打水漂了，還要增加額外的拆除費和垃圾清運費。
上述就是這段時間我多次實地調研，並且與寧波多位裝潢業內老板交流溝通後的意見。
我這里給粉絲們算一筆帳：
假設房價30000元/平，基礎包1500元/平，升級包1500元/平，如果你選擇升級包，你的精裝成本是3000元/平，100平米的房子是30萬。
如果你選擇基礎包並自行升級到升級包的標準，你的精裝成本是1500+3000=4500元，簡單講你買基礎包的1500浪費了。
可能有人講，開發商給我的升級包，我自己找裝潢公司做，2500一個平方就能拿下，那麼就算如此，你的成本也是2500+1500=4000元，依然比一步到位的成本要高。
好了，今天說的是老鐘的結論，下階段老鐘會逐步講解其中的邏輯推導過程，包括解釋為什麼自行選擇升級包會導致基礎包的浪費。
