在寧波買精裝潢樓盤,到底要不要買裝潢升級包?老鐘給你算筆帳

  前言

  應無數粉絲要求,也是廣大購房者2020年購房過程中非常關注的一個點:裝潢升級包,老鐘今天說一下關於裝潢包的事情。

  本文的重點放在結論,也就是我的個人觀點,至於這個觀點的推導過程,以及這個觀點是否具有普適性,邏輯上的嚴密性,在後續的圖文甚至視頻中,老鐘會陸續發布。

  寧波批量精裝樓盤的簡單回顧

  國內做批量精裝比較早的房企是萬科,在2016年之前,寧波市場做批量精裝樓盤的,基本上就是萬科。之後數年,因為多方面的考慮,以及推進相關行業的發展,政府在市區宅地出讓的時候,會要求開發商以全裝潢形式進行交付。

  在這個過程中,有兩種性質的全裝潢樓盤,一種是毛坯報批精裝交付,第二種是精裝報批精裝交付。其實這兩類從本質上講區別不大,最終給到客戶的都是批量精裝的房子。

  在2018/2019這兩年,批量精裝交付樓盤的質量問題出的比較多,購房者所反映的問題,主要集中在以下幾個方面:

  • 防滲漏水工藝不到位;
  • 施工細節粗糙;
  • 用材用料品質欠佳,尤其與樣板房相比;
  • 個別開發商以次充好,替換主材型號或電器型號;
  • 設計上的欠缺。

  面對問題頻出的全裝潢交付樓盤,寧波住建部門在2019年出台了97號文件,該政策文件的核心是保證購房者的切身利益,規範開發商在全裝潢施工階段的品質管控,關鍵是採用了業主監督機制,方式有兩種:工地開放日和業主質量監督小組。

  裝潢升級包的由來

  自從寧波開始限房價以來,開發商的利潤越來越薄,於是有樓盤推出了清水裝,其背後的原因在於:因為限價,如果賣精裝潢房源,開發商無法獲取利潤,於是用清水裝代替精裝,並且另外要求業主簽訂一份精裝合同,並額外支付一筆精裝費用。簡單講,這筆額外的錢,不體現在購房合同中。

  於是在2020年7月,寧波住建部門出台55號文件,核心有以下幾點:

  • 全裝潢交付的樓盤,分為基礎裝潢包和升級裝潢包;
  • 基礎裝潢包的成本不低於1500元/平,不高於2000元/平;
  • 開發商可以提供升級裝潢包供購房人選擇,但不允許強制,購房人可自行選擇;
  • 裝潢成本估價由具有相應資質的評估機構評定,且不是一家機構,而是多家機構,並且是隨機抽取,保證公正公平。

  這份文件再次為購房人的利益保護落到了實處,杜絕了所謂清水裝在市場上的泛濫,也給了購房人更多的自主選擇權。所以從近幾年寧波住建部門連續出台的文件及政策執行力度上看,最終目標還是保障購房人的利益,這里老鐘必須要給人民公仆點個讚!

  買全裝潢交付樓盤,我到底要不要選擇裝潢升級包。

  目前有一類聲音出現在自媒體上,大意是指責開發商的升級包根本就是騙購房人的錢,升級包沒必要買,選擇基礎包等交付後再改造會更合適等等。

  老鐘在寫此文之前,花了七八天的時間與多家裝潢公司老板交流,並且看了多個樓盤的樣板房,對比了基礎包和升級包的配置標準,並且模擬了多種置業目的之下的多種可能性。今天老鐘將個人的觀點拋出來與各位分享,並且初步認為這些觀點是經得起推敲和質疑的。

  先說結論:純投資目的,不需要買升級包。剛需自住或者改善自住,建議買升級包。

  注意,老鐘為上面這個結論負責。

  為什麼投資目的的客戶,不需要選擇裝潢升級包。

  投資目的,換言之等房子交付後,你不會選擇去住這套房子,基本上會等一個合適的時間和一個合適的價格,將這套房子賣掉。那麼無外乎兩種情況,第一種:你在房子賣掉前出租,以租金補貼月供。第二種:房子不出租,目的是將來能以更好的價格轉手。畢竟寧波的丈母娘都希望婚房是新房且沒住過人的。

  • 第一種情況,好裝潢與一般裝潢,對你這套房子租金的提升有限,且再好的裝潢,只要住過人,都會有損耗。
  • 第二種情況,寧波春夏冬三季天氣潮濕,精裝潢的房子空關一年半載,地板,牆面,電器,都會出現不同程度的問題。

  所以,如果你確定自己是純投資目的,不建議選擇裝潢升級包。

  剛需自住,或者改善自住,建議選擇裝潢升級包。

  這個觀點講出來,其實對於老鐘來講,需要一點勇氣,更需要一點底氣。還好勇氣和底氣,我都有。這時候可能已經有人準備好噴我了,說我被充值,說我忽悠購房人多掏錢,花冤枉錢。

  但實際情況是,如果這房子你準備自己住,但你選擇了基礎包,那麼等房子交付後你再改裝,這才是真正的花冤枉錢。

  這個觀點還是要從基礎裝潢包的配置標準說起。

  這段時間我看了好多樓盤的樣板房,基礎版本和升級版本我都看了,並且邀請了多個精裝業內專家,對基礎版本升級到升級版本的成本進行了核算,我們一致認為,自行升級不划算。

  目前基礎版本普遍的配置是:

  • 地面:強化地板/瓷片
  • 牆面:客廳/臥室乳膠漆,廚衛瓷片
  • 頂面:客廳臥室乳膠漆,個別局部石膏板吊頂,廚衛頂面鋁扣板
  • 廚衛電器:國產中低端
  • 五金件:中低端

  這個配置標準,坦率地講,對於追求舒適居住標準的人而言,標準是不夠的,偏低的。那麼如果想升級,有幾種方案:

  • 第一種,簡單升級,不裝地暖,但安裝多聯機或者卡機,但強化地板更換為實木復合地板,廚房增加洗碗機消毒櫃等,廁所更換馬桶。這種簡單升級方案,原裝潢成本的50%-100%浪費掉,並且還要支付額外的拆除費和垃圾清運費。
  • 第二種,豪華升級,在簡單升級基礎上安裝地暖,櫥櫃水槽油煙機等全部更換,吊頂重做,電視機背景/主臥背景增加等,廁所牆頂地全面更換升級。這種升級方式,基本上你原本買基礎包的錢,全部打水漂了,還要增加額外的拆除費和垃圾清運費。

  上述就是這段時間我多次實地調研,並且與寧波多位裝潢業內老板交流溝通後的意見。

  我這里給粉絲們算一筆帳:

  假設房價30000元/平,基礎包1500元/平,升級包1500元/平,如果你選擇升級包,你的精裝成本是3000元/平,100平米的房子是30萬。

  如果你選擇基礎包並自行升級到升級包的標準,你的精裝成本是1500+3000=4500元,簡單講你買基礎包的1500浪費了。

  可能有人講,開發商給我的升級包,我自己找裝潢公司做,2500一個平方就能拿下,那麼就算如此,你的成本也是2500+1500=4000元,依然比一步到位的成本要高。

  好了,今天說的是老鐘的結論,下階段老鐘會逐步講解其中的邏輯推導過程,包括解釋為什麼自行選擇升級包會導致基礎包的浪費。

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