如何開一家成功的民宿過程解析,史上最全

  如何開一家成功的民宿(1)——前期準備篇

  

  如何開一家成功的民宿,雖然這不是紙上談兵就能做到的事情,但還是希望能給想開民宿的或已經在開民宿的朋友們一些足夠受用的乾貨!今天先為大家帶來目的篇,也就是為什麼要開民宿以及審視自己是否有能力把民宿開起來。

  

  大環境的調研

  接觸各行各業,都應該對該行業有所了解,民宿行業也不例外,大到行業政策、行業前景、行業趨勢,小到你想去開民宿的城市或者農村的相關情況。這些你都應該心里有底,而不是盲目衝動地去放手一搏。別等真的開始行動了,發現到處碰壁,就會很被動,到時候騎虎難下是很痛苦的一件事。

  

  目的

  目的就是要為你的民宿找到一個有趣而唯一的內核,再加上用心設計的房屋和服務,不必再過多地說故事、講情懷,認真經營即是情懷,情懷到了生意自然也就到了!

  

  資金

  你需要考慮方方面面的開銷,做好預算,再審視一下自己的褲兜。如果當你沒有足夠的資金時你該怎麼繼續往下走呢,方法還是挺多的,這里給一個大家不錯的選擇——眾籌,具體的眾籌平台及相關方式步驟自行了解吧!

  

  精力

  這方面主要是考慮到兼職還是全職的問題,全職就是事無巨細都要自己親力親為,花的精力自然也就多一些,好處可能就是自己對民宿的情況較為了解,可以根據實際情況調整經營策略;兼職可能就相對輕鬆,但需要考慮的點就是在招聘經營人員這一塊,好處可能就是招聘來的經營人員比你有經驗,讓你在經營方面少走一些彎路。

  

  能力

  你的經營能力、管理能力、社交能力、學習能力、經濟能力等等,當你缺少某方面能力的時候,該想什麼方法去填補它,也就是所謂的設計一個解決方案。

  

  是否承受得起失敗

  做得好的民宿也比比皆是,但盲目跟風不一定能賺到錢,所以還是需要審視自己能否接受失敗,再決定要不要踏出這一步。

  

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  如何開一家成功的民宿(2)——選址篇

  

  區位

  這個非常重要,這主要跟你日後的客流有著非常大的關係,需要核心關注的有以下3點:

  

  1、距離最近的核心城市(如北上廣深)有多遠?

  這個意味著民宿的主流消費群跟你的距離,一般要控制在3小時車程的範圍內。這個關乎到你的節假日能否有穩定的客源。

  

  2、距離主城區多遠?

  這個意味著本地核心消費群跟你的距離,一般控制在1.5小時車程的範圍內,這個關乎到你的工作日是否也能有穩定的客源。當然還得考察下主城區的薪水水平,消費能力,來評估主城區消費人群的價值。

  

  3、距離最近的4A級以上景區有多遠?

  有景區,就有遊客,景區規格越高,遊客就越多,這可以為你的民宿帶來源源不斷的客源,一般控制在30分鐘車程的範圍內,這個可以為你的工作日及節假日都帶來穩定客源。當然還得評估下景區本身的客流量、淡旺季、遊客人群構成等。

  

  上述3點,最起碼應符合1點,符合得越多,說明區位越好。

  

  交通

  • 這個也很重要,主要是考慮未來的客人到民宿的便捷性,核心關注點是外地到民宿的交通方式情況,如機場、高鐵、高速、公車等情況。
  • 機場到民宿的距離,高鐵到民宿的距離,高速口到民宿的距離,公車是否直達,核心點是主城市到民宿的路程是否汽車可以直達,路寬,路型(石子路、水泥路、柏油路、泥路等)。
  • 交通越方便越好,首先要保證汽車可以直達,其次盡量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的順序來選擇。

  

  基礎設施

  • 主要是考慮到日後經營的基本所需,這方面的關注點不是看有沒有,而是應該根據自身需求去尋求最低成本的解決方案,核心考慮水、電、路、排污等方面。
  • 通水通電通路通排污,水主要考慮水源、水量;電主要考慮是否存在供電不足的情況;路主要考慮民宿到主路的便捷性,盡可能選擇通車路;排污最好納入主管。
  • 如果當下的情況不是很符合經營條件,需要有相應的切實可行的穩定的解決方案。基礎設施是一定要有解決方案的,如果本來就已經解決了,那麼最好,這樣你就少投入了。

  

  生態環境

  這方面主要是考慮包括生態環境、周邊景觀、周邊氣候等自然情況,生態環境主要包括山、水、樹的情況以及附近有沒有工廠,俗套點的說法,就是有山有水,到處是樹木,周邊沒有污染源。

  

  周邊景觀

  主要是考慮附近的娛樂休閒性,為民宿做加分項,核心關注以下2點:

  1、民宿視野範圍內有沒有天然景觀,如雲海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等

  2、民宿外圍,步行可達的範圍內有沒有景觀,如遊樂園、采摘園、瀑布、雲海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等。

  這些景觀不是一定得有,但是有就是為民宿加分,同時還可以為民宿減少景觀層面的投入。

  

  周邊氣候

  這個並非重點考慮,主要是因為有些地方,由於在山上的原因,所以秋冬季節很冷,山路也不好開車,導致客人不方便過來,也不習慣入住,進而影響整體入住率。

  

  區域文化氛圍

  這個同樣並非重點考慮,主要是為你日後的經營可以提供一些著力點,核心關注點是民宿所在村的民俗等歷史文化傳承方面。

  

  地塊狀況

  這又是一個需要重點關注的方面,也決定了你的民宿成敗,核心關注點有以下3點:

  • 1、建築面積,最好是3棟,起碼是2棟,萬不得已才是1棟,1棟的面積指120方以上,1棟只能做3-5個房間,2棟可以做8-10個房間,3棟可以做13-15個房間,房間數量的不同,但是核心經營人員基本是相同的,那麼當然房間多點更好,但也不是越多越好,真的房間多了,對你的經營壓力是非常大的。
  • 2、院子面積,院子大了,你的屋內公共空間可以小點,房間數量可以多點,同時可以在院子內做各種體驗產品的設計。
  • 3、地塊的性質,核心關注是否一戶一宅,如果是的話,那麼可以推倒重建,如果不是只要改建;還有是否存在鄰里糾紛,這個很重要,盡量選擇獨門獨戶的房屋。

  

  租金及其他費用

  這個非常非常重要,地塊租金過高,經營有風險,現在的租金計算方式主要是建築面積和院子分開計算,租期為10-20年居多,極少是20年以上的,支付方式大多是10年一付或一次性支付,極少是1年一付。另外還可能涉及到樹木、小院子的一次性買斷等情況。需要深入了解、綜合計算,切勿有一筆付一筆,會導致你最後多出很多不必要的支付項目。

  

  經營及管理成本

  這個不是很重要,因為在哪都一樣,基本上差不了多少。

  

  政策

  這個也很重要,地方政府的政策可以幫你解決很多問題,核心關注點如下:

  • 1、民宿補貼及獎勵,有些地方政府針對民宿項目採取補貼和獎勵政策,甚至達到投資額的30%;
  • 2、民宿項目支持力度(非補貼),看地方政府對旅遊業、民宿業態的看法,是大力支持還是怎樣,如果大力支持,那麼日後在前期選址、施工建設、證照審批、實際經營會有很多幫扶,讓你少走很多彎路和鬧心路。

  

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  如何開一家成功的民宿3——設計篇

  

  風格

  首先,我們來談談民宿的風格設計。這是一個很大局觀的東西,但也是整個民宿設計的靈魂所在。當遊客來到你的民宿,首先注意到的就是民宿的整體風格,而整體風格的的確定需要符合主流審美趨勢(除非你做小眾),但也不能隨大流,要有自己特色。所以在選址和市場上也要有所考慮,當然這個考慮是為了更好地融入當地文化,充分利用當地資源,可以給遊客帶來獨特的享受。重點提一下,民宿的整體風格一定得體現自身的獨有特色,切忌拿來主義,然後風格上最好能否融合在地文化,因為來入住民宿的客人,首先吸引他的肯定是設計和在地文化體驗,如果這兩方面弱化的話,那你的民宿可能很難出挑。

  

  空間

  接著,我們講一下民宿的空間設計。一般來說,民宿空間分布分為休息區、活動區、生活區。休息區需要相對安靜、保證通風;活動區應該保證一定的空間面積,相對容易到達;生活區則需要著重保持清潔衛生。除此之外,三個區域也需要一定的路線設計,保證其合理通行。因為民宿相對空間較小,因此在空間設計上盡可能地利用好每處場地,把公共空間和客房空間合理的設計到位,在保證核心配套需求的基礎上,多整幾套客房出來,會比什麼都重要。

  

  色彩

  民宿的色彩搭配也是絕對不容忽視的一點。色彩可以幫助確立民宿房間的整體格調,不僅可以給人帶來視覺上的差異、衝擊,還可以帶來美的體驗,甚至直接影響顧客的心理與情緒。無論你想選用哪種顏色,都需要先確定一個房間的主色調,可以從確定家具的顏色開始,之後逐步選擇同色系的其他顏色用在牆壁、地面上,使整個房間相得益彰。

  

  光線

  然後需要考慮的就是光線的問題,光線可以從自然光和燈光兩方面考慮,無論是日光還是月光,善加利用都可以給你的民宿帶來一天內更多的變化。而燈光則可以在更多方面加以利用。其中有一個「5:3:1」的黃金定律,即集中性光線,輔助式光源,與最基本光源的比例。當然,如果燈光能與建築完全相融合。形成一種建築語言,那就再好不過了。

  

  裝飾

  民宿的裝飾要素也十分重要。各種裝飾面、雕塑、植物、圖案等都在裝飾的范疇之中。好的裝飾,應該既能滿足功能需要,又能滿足美觀的需求。一個創意的裝飾物,可以給客人留下極為深刻的印象。除此之外,也要考慮到裝飾材料的材質、質量、觸感、環保等問題。

  

  景觀

  景觀這方面在選址篇有提過一些,主要是為了提升民宿的娛樂休閒性。當你選址時,或多或少都會選擇有一些天然的景觀的寶地,但有些天然的景觀我們還是需要通過設計施工,讓它變得更完美,和你的民宿能夠更加相輔相成。主要是以下三點:

  • 1、 植物種植方面,植物是營造氛圍的載體,植物配置在景觀設計中占有十分重要的位置,最好做到三季有花四季有景可觀;
  • 2、 景觀亮化方面,燈光不僅可以起到照明的功能,通過燈光的運用還可以將景觀美化,給夜色中的景觀增添更加絢麗迷人的色彩;
  • 3、 細節處理方面,在整體空間里僅有硬質景觀或水景、花草等還是不夠的,因為在這個空間里人們要活動,所以需要把很多的景觀小細節處理好,細節就像衣服上的裝飾品,運用合理它代表院子的品味格調。

  

  設計師

  關於設計師這方面的話,如果你本身自己就有設計方面的天賦和能力,那麼你可以選擇繼續親力親為。但如果你要聘請設計公司的設計師為你操刀的話,那麼我覺得需要為你提供幾點建議:

  • 1、 很多設計師都是空中樓閣,讓他整一個漂亮的東西沒問題,但是實用性大打折扣;
  • 2、 如果跟著設計師的腳步走,你的預算就完了,完全控制不住,一定不要聽設計師的,記住設計師的存在是幫你在控制成本的基礎上設計出更加漂亮實用的東西出來;
  • 3、 我們見過很多設計師,發現設計師其實不適合做經營,也不適合做leader,他們更適合在框框里面來完成任務。

  

  成本

  在處理好上述要點之後,這個是最重要的,如果你是土豪,請忽略這個問題。你需要就客房數量、預計房價、投入預算和回報周期做好計劃,切勿盲目以為求好,這樣你會控不住你的成本,上面提設計師的問題,其實很重要的一點也是跟成本相關。很多民宿,做的很漂亮,生意也很好,但是老板照樣堅持不下去了,原因很簡單,回報周期實在太長了,而競爭卻越來越激烈,一般量化的數據,如果測算3年無法回本,建議放棄或者重新做財務模型。

  

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  如何開一家成功的民宿4——施工篇

  

  1、施工前

  ①設計師對接準備

  設計階段大多數是將室內裝潢和室外景觀獨立開來的,因此在圖紙方面需要讓兩方設計師配合,將工期和施工項目對接起來,這樣尋找施工方的時候,施工方可以清楚具體幹什麼活、什麼時候幹什麼活、需要幹多久的活。

  這里需要注意的是讓設計師把所有需要考慮到的問題和項目全部梳理考慮到位,切勿有留下任何沒計算到的項目,因為這個會是你控制不住預算的一個突破口。

  

  ②施工團隊敲定

  有設計師的全程跟進在,因此在施工團隊上相對容易點,室內裝潢一定要找專業的,這個是看細節的地方,室外景觀可以找當地工人,相對可以粗糙點,然後也給點活讓村里的人幹幹,會對你的項目有百利無一害。當然在施工團隊的具體敲定方式上,可以有兩種方式,一、本身設計師就有合作的施工團隊或裝潢公司;二、設計師獨立監工,施工團隊外招。這里需要注意的是,施工期間的費用支付方式和尾款支付方式,這個其實跟家里裝潢差不多,就不贅述了。

  

  ③施工材料采買

  施工不管是半包還是全包,有些物料是得自己采買的,這些就需要事前確認,這個有比較大的幫助在於,物料是否適合設計,物料可以在第一時間跟進施工進度。

  

  ④審批備案工作

  民宿建設如果是推倒重建的話,需要通過村里向鎮建設辦申請農村房屋建設,一般都會批。如果是改建,理論上是無需向村鎮申請審批,但是為穩妥考慮,最起碼向村里提交施工備案。

  

  2、施工中

  施工過程中,一切按照預先設定的方案執行即可,室內設計師跟進室內裝潢,景觀設計師跟進景觀,作為業主跟進需要配合的事項,如物料的采買等。

  這里需要注意的是:

  • 1、盯住施工進度
  • 一定要死死盯住進度,控制每個環節的進度,一旦發現有延遲的跡象,馬上找到設計師,跟進進度,否則很容易拖期,影響你整個項目的進度和計劃。
  • 2、盯住施工質量
  • 這個非常重要,民宿尤其是農村民宿,施工質量上一定不能馬虎,重點在防水、防潮、水、電、排污以及具體施工細節,這方面就需要讓設計師盯牢跟進,確保無誤。重點關注:
  • 3、控制預算成本
  • 這個就是生命線了,有些民宿最後難以為繼的原因,就出在這了,控制不好成本,在施工過程中,在物料采買過程中,在其他各類支出的過程中,沒有嚴格按照原先的預算進行控制,受外部因素干擾,然後就松懈了,結果一看,各類支出都上去了。
  • 4、準備經營所需的事項
  • 當然在施工過程中,你可以開始對外宣傳推廣你這家民宿了,制定相應的產品、服務、人員等經營所需確定的各類事項。

  

  3、施工結束

  ①工程驗收

  工程驗收時能沒有問題盡量沒有問題,因為不管是遺漏項目,還是項目做的不到位,都會影響整個項目的進度和質量。這里就凸顯在施工過程中的全程參與跟進的優勢了,你在工程驗收上會很清楚,查看哪些項目,哪些項目還有缺失之類的,既不會被施工方給忽悠,遺漏項目,也不會因為項目有問題,而要推倒重來。

  

  ②異味處理

  這個太關鍵了,再好的裝潢材料都會有異味,你需要在最短的時間內處理掉這個問題,這個跟家里的裝潢也是一樣的。

  

  ③軟裝布置

  施工結束退場之後,軟裝馬上跟進布置,各類設備設施進場安裝。完成上述步驟之後,人員進場,設備調試,就可以開始對外試營業了。

  

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  如何開一家成功的民宿5——物料篇

  

  我們這里將的物料不是指裝潢施工的建築物料,這個內容建議丟給設計師去負責,自己不要花時間和精力在這方面,我們今天將的物料是決定你民宿整體風格、定位和檔次的物料,具體包括客房內物料;功能區設備;主題類物料

  

  1、客房內物料

  

  布草類

  被套 床單 枕套 浴巾 面巾 浴袍 羽絨被 毛巾被 羽絨枕頭

  注意:每房備3套,千萬不要整五顏六色的布草,就酒店標準的色系即可,質量上要靠譜。網上也有專門做布草供應的,包括銷售或租賃的形式都有。

  

  耗品類

  牙具 梳子 浴帽 剃須刀 洗髮液 護髮素 沐浴液 潤膚露 卷紙(衛生紙) 面巾紙(抽紙) 垃圾袋 拖鞋 礦泉水 歡迎禮物

  注意:易耗品盡量選擇一次性小瓶裝,歡迎禮物盡可能提供,這是強烈輸出你民宿文化的點,而且給人的印象會非常深刻。

  

  設施設備類

  地秤 衣架 冰箱 電熱水壺 水杯 茶杯 插座 電視 遙控器 服務指南 沙發 茶幾 床頭櫃 床架 床墊 手電筒 吹風機 空調 空調面板 電燈 開關 馬桶 浴缸 面盆 淋浴 垃圾桶

  

  注意:這個已經是盡可能簡單的設施設備了,幾乎可以說是必不可少的了。

  

  2、功能區設備

  民宿功能區大致分為公共休閒區、餐廳、廚房和戶外花園。

  

  公共休閒區

  公共休閒區根據每家民宿的實際情況不同,功能上會有所不同,有些以休息聊天為主的空間、有些以安靜休閒為主的空間、有些以項目玩樂為主的空間。這就要根據不同的功能購置不同的物料,需要跟整體民宿主題搭配。

  

  餐廳

  餐廳其實是滿糾結的地方,看似單純一個吃飯的地方,但是因為一般民宿場地都不會太大,可能這個餐廳還需要承擔其他的功能,如承擔非就餐時段的公共休閒功能,因此在餐廳的空間布局和餐桌的採購上需要綜合考慮這個問題,

  比如10間客房的民宿,在餐廳的設計上,是採用大長桌呢,還是採用小方桌呢,大長桌相對空間需求小,小方桌相對空間需求大。

  

  廚房

  廚房的定位是否開放給客人使用,是中西餐結合,還是中餐,因為器物都不一樣,這對你的儲物要求和人員要求會提出不一樣的要求,一般情況下,如果不是定位特別高端的,客房量也沒有在30間以上,建議選擇中餐或西餐一種。

  

  戶外花園

  戶外花園主要是以園林景觀設置和休閒玩樂項目為主,具體看場地大小做決定,如果場地小,做園林景觀輔之以休閒桌椅擺放為主,場地大,可以在這個基礎上設置一些親子類項目,如玩沙區、泳池等等。戶外花園是作為民宿室內的衍生,可以很好的提升民宿的品質和檔次。

  

  3、主題類物料

  

  根據每個民宿的主題定位而採購提升定位的物料,如主題是主打親子的,需要採購一些小朋友玩樂和親子活動類的玩具、設施和軟飾;主題是禪修的,需要採購一些參禪、打坐、焚香類器物、設施和軟飾。

  採購此類物料,目的在於整體提升民宿對於主題的打造,同時也承擔一部分休閒功能(就是給客人一個消磨時間的理由和方式)。

  這里需要注意的是,在物料的採購上,盡量選擇質量好的,因為主題類打造的物料,相對使用率會比較高。

  綜合來講,物料上面,我們建議選擇質量好,價格適中的,如果不是定位非常高端的話,品牌商品就忽略吧,因為成本上會吃不消,一般來講,1000左右價位的定位,單房的投資預算控制在20萬以內為宜,硬裝完成後,你就清楚自己沒省多少空間可以讓你大手大腳花錢了。

  

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  如何開一家成功的民宿6——政府篇

  

  開一家民宿千頭萬緒,尤其是對外來投資人而言,更是困難重重,這就需要和政府打交道,做到借力,幫助自己可以快速的解決遇到的各類問題,最終順利開出理想的民宿。

  

  跟政府打交道,大致可以分為下面幾個階段:

  1、立項前

  2、開工前

  3、試營業前

  4、營業中

  

  1、立項前

  對接的政府部門包括,鄉鎮三產、工委、農辦等部門。主要想他們了解如下內容:

  ①地方政府是否支持民宿的落地、對於落地有無具體的指導意見。

  這個很重要,關係到你的項目的存在合法性的問題,雖然現在民宿很火熱,但是政策、法律法規嚴重滯後,沿海發達地區相對有具體的指導意見,內陸地區可能不一定有。因為民宿這個事情本身按照現有法律法規是不合法的存在,這個一定要記住,要和地方政府充分溝通。

  ②地方政府對於民宿有無扶持獎勵政策。

  這個可以幫助你獲得政府的獎勵,降低項目的投入,有些地方針對民宿項目的獎勵力度還不小,達到投資額的30%之多。事前溝通,可以獲知政策情況,在不影響整體的情況下,盡量去符合政策考核指標,這個不錯的哦。

  

  2、開工前

  在開工前,需要將設計方案拿到村里和鎮里審批或備案。

  如果是改建項目,只需要在村里和鎮建設辦提交下資料,做下備案即可,不存在審批。

  如果是重建項目,需要提交詳細的設計圖紙給到村里和鎮建設辦,村鎮兩級需要確認5個問題,是否一戶一宅,是否建築占地面積控制在140方一戶,是否高度控制在合理範圍內(一般不能高過左右鄰居,村里一般是3層樓允許建設),是否符合安全設計,是否取得了左右鄰居的認可。一般提交之後,需要獲得村鎮兩級的同意建設確認書或審批書,方可開工建設,一般1周左右的審批時間。

  在這里提一句,整個項目的進度和村里保持密切的聯繫和溝通,會幫助你更加快速推進項目。

  

  3、試營業前

  裝潢完成,室內軟飾布置階段,隨時可以試營業的時候,就需要向工商部門申請辦理營業執照,針對民宿項目,一般情況下工商部門就會要求業主提供包括衛生、環保、消防、公安等部門的前置審批文件,或民宿專屬管理部門出具的同意營業意見書。

  衛生:主要是員工健康證是否具備?涉及到餐飲的衛生解決辦法?,這個都不難解決。

  環保:主要是污水和垃圾的處理辦法?這個也不難解決。

  消防:主要是消防通道,防火材料使用情況等,這個比較麻煩,如果事先沒有按照消防要求去做的話,當地又沒什麼指導意見的話,可能後續就頭痛了。

  公安:主要是人員登記制度和報警制度,這個不難解決。

  這里提一句,其他什麼都可以在事後來處理,唯獨消防是需要事前了解,以免日後返工裝潢,那就難受了。

  完成了上述部門的前置審批,恭喜你,可以去工商部門很順利的領取你的營業執照了。

  

  4、營業中

  這個期間,你主要跟政府部門打交道是兩個方面。

  ①上述各部門的日常檢查

  部門巡檢這個很正常,沒什麼需要特別注意的,作為民宿,為住客提供一個衛生、安心、無污染的入住環境,是理所應當的。

  ②縣市旅遊局、縣市農辦、鄉鎮級政府的各類獎勵扶持政策的申請,參加上述部門舉辦的各類民宿行業會議等之類。

  

  基本上上面4個節點是需要和政府重點打交道的,當然在整個民宿的開辦過程中,需要時刻關注政策動向,政府動態,適應政府管理,借力政府,做到民宿的長期穩定高效經營。

  

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