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[室內裝修相關資料]估價師帶你看影響住宅價格的主要因素

  作者:世聯評估 | 首發:價值領地微信公眾號

  

  評估住宅物業是本人日常工作的主要內容,本人通過學習及日常實踐經驗的累積,總結了以下幾點住宅評估工作中主要考慮的因素。

  

  

  1房屋產權

  1.關注權屬證書中的權利人性質,企業名下的住宅所繳納的稅費與個人名下住宅不同。

  

  2.關注土地取得方式,以劃撥方式取得的土地使用權轉讓後仍符合劃撥用途的不需要繳納土地使用權出讓金,不符合劃撥用途的則需補繳土地使用權出讓金。

  

  3.關注是否為政策性住房,若為政策性住房在轉讓時需要滿足相應的轉讓條件。

  

  2區位條件

  區位條件對住宅的影響較為重要,其區位條件的優劣性主要體現在公共交通便捷程度,基礎配套設施完備程度,周圍環境以及居民人口、居民收入等方面,其他各方面條件差異不大的住宅因所處地理位置不同價格也會有較大差異。

  

  3房屋自身條件

  房屋自身條件的影響因素較多,如房屋所在樓層、房屋面積、房屋戶型、房屋電梯配套情況、房屋采光條件、房屋窗外景觀、房屋朝向、房屋是否臨街、房屋所處樓棟位置、房屋新舊程度等,此處以房屋所在樓層與樓棟位置為例。

  

  房屋所在樓層的影響:白金灣府邸位於虹口海平路18號,總高為31層,與黃浦江之間隔了一棟建築,該建築總樓層在12層左右,白金灣府邸部分高樓層的住宅在2015年的一手成交就高達10萬的單價,而部分低樓層的一手成交單價在7W左右,高低樓層單價差異較大,主要原因在於高樓層視野沒有遮擋, 可以直接俯瞰黃浦江,而低樓層的視野被前面建築遮擋,這體現了樓層對房屋價格的影響。

  

  

  房屋所處樓棟位置的影響:綠城玫瑰園位於閔行區中青路1555弄,該小區為別墅區,平面圖中的被河流包圍的中心區別墅占地面積較其他別墅大,且環境、景觀較好,故中心區別墅價格要高於四周別墅的價格。而四周別墅中臨馬路的噪音較其他別墅大,故臨馬路的別墅價格低於其他別墅價格,由此體現了樓棟位置對房屋價格的影響。

  

  

  4物業管理水平

  小區物業管理公司的服務是否專業,收取的物業費用是否合理,小區內部的監視設備是否完善,機動車、自行車停放以及收取費用是否合理,小區內部是否有固定辦公場所等在評估住宅時都將成為影響房屋價值的因素。

  

  

  評估住宅物業還有諸多因素需要考慮,如是否為學區房,是否有贈送閣樓或地下室面積,室內裝潢狀況如何,小區是否翻新,是否加裝電梯,是否為優秀歷史建築等,我們在評估時還需具體情況具體分析。

  

  

  

  

  

  本文作者:世聯評估,全國領先土地房地產、資產評估機構,擁有強大的評估師團隊,持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質,致力專業持續領先,以前瞻視角深度解讀房地產市場,內容首發價值領地公眾號,原創精彩不斷!如需轉載本文,請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。