[室內裝修相關資料]在「未科三兄弟」業主眼里，湖境雲廬該掛多少錢？

　　01

　　前幾天杭州樓市最熱的話題之一，莫過於那套掛出6.5萬/㎡的湖境雲廬中疊了。

　　先是三四十組中介組團帶看，還有從溫台趕來的，浩浩蕩蕩堵在大門口，房東卻沒出現。「夕陽下，只留下客戶們不舍的眼神和落寞的身影」。

　　再是那位掛牌的女業主，引發鄰居集體不滿，甚至有人加了她微信直接「網暴」，導致她緊急將房源下架，不賣了。

　　女業主想掛多高的價格，都是她的自由。

　　賣房人急著用錢，鄰居們本無權干涉。他們不滿的是，你悄悄賣掉就好了嘛，非要搞成大新聞，讓「湖境雲廬二手6.5萬/㎡」全城刷屏，這不是砸盤嗎？

　　如果大部分湖境雲廬業主認為6萬5是「砸盤價」，他們的心理預期是多少呢？

　　目前，湖境雲廬還掛出一套190㎡的下疊邊套，掛牌3610萬，折合單價19萬元/㎡，是那套中疊房源的3倍。除此之外，還有一套239㎡上疊，掛牌2340萬，折合單價9.8萬/㎡。

　　從6萬5、9萬8到19萬，其間雖有上中下疊的差異，但掛價體系已處於一種徹底分裂的狀態。

　　究竟多少錢才是湖境雲廬的合理成交價呢？

　　02

　　上周，趁著交付的新鮮勁，我就一探了這個號稱「未科改善天花板」之一的小區。

　　從文二路拐到綠汀路，你立刻就會被它的外立面吸引。石材、玻璃幕牆、鋁板和金屬隔柵組成的外立面，顯得低調沉穩。

　　正門直擊的就是會所和水景，加上物業人員有序的引領，對湖境雲廬的第一觀感，我覺得挺不錯。

　　容積率1.5的湖境雲廬，排布十分均衡，樓幢之間的間距都不小。

　　中軸線上，童玩區、景觀草坪和泳池一字排開，但會所沒有設恒溫泳池。

　　園林的質感很好，但因為均好式排布，少了一點大圍合中央花園的氣場。還有人不習慣它平鋪直敘的手法和不大的樹型，據說是為了讓低層有更好采光。

　　在單元樓幢里，湖境雲廬雖然是一梯兩戶的配置，但通過雙大堂入口+電梯門對開的設計，讓每戶都擁有一梯一戶的體驗。

　　我看的一套184㎡的中疊房源，掛價達1800萬，折合單價9.8萬/㎡。

　　這套四房三衛的中疊，備案裝標6000元/㎡，包含新風、地暖、空調三大件，牆紙和背景牆也完備了。

　　需要注意的是，疊墅得房率比較高，還有樓梯等額外空間，「花錢的地方多」；所以同樣的備案裝標，並不能完全用高層的配置去苛求它。

　　一樓是廚衛+餐客廳+老人房，深U型的廚房塞下開發商贈送的對開門冰箱後，略顯擁擠。不過配了西門子四件套，含烤箱+洗碗機，還是要給一個實名好評的。

　　餐客廳整體面積不到40㎡，因為進深比較深，陰雨天采光一般。住過高層四開間朝南大戶型的人，可能心理一下會有落差。

　　不過，大飄窗面前的老人房，倒是顯得格外亮堂。

　　樓上是一個主臥和兩間次臥，與樓下動靜分離。

　　三個廁所的衛浴品牌，均是科勒。其中，主臥廁所帶浴缸和雙台盆設計。

　　雖然只看了中疊，但我也瞥到了幾眼下疊的院子，中間套估摸著有40㎡，邊套則會更大一些。

　　還有值得注意的是，湖境雲廬內是有一幢公租房的，好在設計了獨立的圍牆，與業主不會產生過多的交集。

　　03

　　作為未來科技城第一個交付的純疊墅小區，湖境雲廬的二手房價格，並沒有完全一樣的對標。不過，我們還是可以找出兩個「輔助坐標系」。

　　第一個是未科近些年交付的疊墅產品。

　　典型代表，就是阿里西溪園區一兩公里內的西溪風華、西溪印象、疊彩園和西溪悅墅等多個帶疊墅樓盤。

　　其中前三個樓盤為毛坯交付，西溪悅墅為精裝交付，這麼看，湖境雲廬的確是「迭代產品」。

　　西溪印象疊墅今年有過5套成交，最高網簽價約5萬，而主流掛牌價也僅6萬上下，實際成交價應在4萬5—5萬5的區間。

　　疊彩園只有一套上疊掛牌，含業主精裝報價7萬6；今年成交過兩套，網簽價4萬8-5萬4。推算下來，毛坯成交價最多也就6萬上下。

　　西溪悅墅是一共4層、只有上下疊的產品，加上是精裝，掛價要明顯高一大截，普遍在7萬-9萬之間。今年6月成交過一套，網簽價約7萬4。

　　西溪風華疊墅實景圖

　　最後看西溪風華，作為6層疊墅，最高網簽價也達到71532元/㎡。

　　與之一路之隔的高層住宅西溪逸境，精裝最高網簽價為57454元/㎡。按裝標3千計算，同區域疊墅高層二手房價比為1.32倍。

　　不過需要提醒的是，這些早幾年的疊墅看似面積僅131—155㎡，但偷面積都特別多。以西溪風華150㎡為例，戶型格局和尺度與湖境雲廬184㎡如出一轍，有些空間甚至更大。

　　如果把它換算成湖境雲廬的戶型，相當於最高網簽價58156元/㎡，再加6千精裝，約64156元/㎡。

　　正好接近湖境雲廬那位中疊女業主的掛牌價！

　　當然，肯定很多人會認為可比性不強。畢竟房子老了幾年，綠城有特殊的品牌光環，阿里總部旁的地段雖好，也遠沒綠汀路萬象城那麼讓人無限期待。

　　那麼，我們還可以有第二個「輔助坐標系」，就是湖境雲廬一河之隔的「未科三兄弟」。

　　04

　　與湖境雲廬相比，「未科三兄弟」未來悅、印未來和樾府地段幾乎一樣，也都是精裝交付，並且都是近一年多交付的網紅盤。

　　論顏值，印未來和未來悅業主也不會認為自己輸給誰。

　　雖然高層與疊墅是兩種產品形態，但在新房限價上，遵循著一個相對恒定的比價系數。

　　如果我們假設在二手房市場上，高層與疊墅也有同步漲幅，那麼，根據「未科三兄弟」的二手成交價，就容易推導出湖境雲廬大致的二手房價。

　　一般來說，高層和疊墅的新房限價比是1.2-1.5之間。

　　當時三兄弟新房售賣時，均價為3萬/㎡，湖境雲廬的均價則為4.44元/㎡，價格比為1:1.48，大致遵循了這個價格規律。

　　此前，樾府和印未來的最高網簽價均為6.7萬/㎡，未來悅則是6.3萬/㎡，暫取一個中間值為6.5萬/㎡。

　　按照1:1.48的價格比，推導出按今年六七月的行情，湖境雲廬二手房的估算單價為9.62萬/㎡。考慮到近月「未科三兄弟」幾乎都無成交，目前估價還得再往下五六千，大約9萬。

　　但這只是一個均價，湖境雲廬新房在售賣時，上中下疊的價格梯度拉得極大，分開討論更有意義。

　　當時，絕大部分的下疊單價都在5萬/㎡以上，最貴的一套更是達6.3萬/㎡。所以上下疊業主一聽有鄰居要6.5萬/㎡出貨，都氣得直跳腳。

　　反之，中疊的新房價格基本在4萬/㎡內，最便宜的一套單價甚至只要3.4萬/㎡。

　　所以，那位要6.5萬/㎡出貨的業主，其實也沒毛病，好歹也是含淚賺了3萬/㎡，不想有更多追求了唄！

　　從限價看，湖境雲廬中疊與「三兄弟」高層相差無幾。新房3萬的「三兄弟」能開開心心賣6萬+，那同樣3萬+買入的湖境雲廬中疊賣6.5萬，也不算特別委屈。

　　據我了解，大部分湖境雲廬的意向「接盤俠」都屬意下疊或上疊，想要中疊的非常少，估值確實不應太樂觀。

　　當然，如果嚴格按照這一算法，當下湖境雲廬下疊可能的二手房價，就在10萬-13萬之間了。

　　05

　　但數字上的死板玩法，不能完全反映客觀現實的複雜性，還要結合當下的市場供需行情、樓盤質素、得房率、舒適度和總價等各種因素。

　　在這樣的情況下，「三兄弟」和湖境雲廬的二手價格差真的能逼近1.5倍麼？

　　首先，從居住尺度上來說，其實三兄弟不少大戶型，都能無限接近湖境雲廬的尺度。

　　以印未來的142㎡為例，餐客廳空間約50㎡，主臥+主衛約30㎡，其餘三個次臥也都在11㎡以上，廚房接近8㎡，帶三個陽台面積超20㎡.

　　湖境雲廬中疊184㎡，餐客廳空間約36㎡，主臥+主衛約33㎡，三個次臥在10-12之間㎡，廚房是7.7㎡， 帶兩個陽台面積約15㎡。

　　可以說，除了印未來的主臥部分少了3㎡，其餘空間基本相當，甚至餐客廳空間還勝過湖境雲廬的中疊。

　　加上印未來142㎡的十面采光，舒適度和采光都要強於湖境雲廬的中疊。

　　但別忘了，在同等尺度下，湖境雲廬要足足多出42㎡，總價上，更會飆升出一大截。

　　三兄弟的四房，1000萬左右總價就基本搞定；而湖畔雲廬哪怕最便宜的中疊，被罵到差點退圈的價格，也要1250萬起步。

　　此外，在園區配套和園林景觀上，三兄弟和湖境雲廬並沒有明顯差距。

　　湖境雲廬有一個露天泳池，樾府和未來悅同樣也有泳池，未來悅甚至還有室內恒溫泳池。另外，三兄弟都有不錯的中央園林景觀。

　　趴在濕地里的湖境雲廬，低密自然是優勢；但三兄弟的高層能遠眺濕地和整個未科城市景觀，窗前的視野可謂各擅勝場。

　　當然，在未來核心度上，湖境雲廬還是占據明顯優勢。

　　綠汀路地鐵口200米，隔壁就是華潤綠汀路TOD，商業地鐵配套均屬一流。綠城品牌在杭州也有天然的「高一檔」地位。

　　06

　　綜上所述，在估算湖境雲廬的房價時，應將中疊與上下疊分開談論。

　　沒有露台或花園贈送的中疊，本質上是一個「躍層洋房」，與「未科三兄弟」高層是有一定相互替代性的。

　　考慮到「三兄弟」得房率更優許多，面寬、采光和視野等也勝出不少，我不認為湖境雲廬中疊的二手房價可以是「三兄弟」四房大戶型的1.5倍。

　　也許6萬5被多數業主認為「太驚悚」，但真想成交，其實差距也不太大了。

　　而湖境雲廬的下疊和上疊，考慮到有一些富人對露台、花園有著欲罷不能的情結，溢價會高很多。網紅盤光環下，冒出一兩個「千金難買我願意」的接盤俠，並非不可能。

　　只是二手房大行情還在往下走，今年想有大批量高價成交，也幾乎是不可能的。

　　現在的「接盤俠」都越來越精，知道網簽是可以做高的，也是可以撤銷的，一兩套超高價成交未必說明得了什麼問題。

　　還有一個問題就是，如果湖境雲廬上下疊真賣到10萬-13萬，總價就逼近2000萬-2500萬。

　　本質上，這批疊墅的空間還達不到「頂豪」級別，未來科技城一帶又一向以排屋別墅多著稱，西溪風情、溪上玫瑰園、溪望、菲林山、西溪印象、西溪悅墅……大尺度的排屋合院隨便一抓一大把。

　　更不要提，區域內還有大量1000萬上下的次新疊墅掛牌，進行著低價競爭。

　　願意一擲千金買下湖境雲廬上下疊的客戶，必須對綠汀路TOD有執念，對綠城有執念，對「高級灰」鋁板有執念，才可以無視其它院墅的逗引。

　　想到那位被鄰居千夫所指的女業主，寫下這篇文章是需要勇氣的。

　　行情永遠是在變化的，請忽視我各種純粹紙上推演出的具體數字。我想說明的，只是湖境雲廬與區域內其它一些「輔助坐標系」的比價關係。

　　具體數字沒那麼重要。大行情往下，誰都沒法獨善其身；大行情向上，湖境雲廬一定「春江水暖鴨先知」。

　　記著這樣一個好產品，永遠不會被市場埋沒就行了。