[室內裝修相關資料]在「未科三兄弟」業主眼里,湖境雲廬該掛多少錢?

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  01

  

  前幾天杭州樓市最熱的話題之一,莫過於那套掛出6.5萬/㎡的湖境雲廬中疊了。

  

  先是三四十組中介組團帶看,還有從溫台趕來的,浩浩蕩蕩堵在大門口,房東卻沒出現。「夕陽下,只留下客戶們不舍的眼神和落寞的身影」。

  

  再是那位掛牌的女業主,引發鄰居集體不滿,甚至有人加了她微信直接「網暴」,導致她緊急將房源下架,不賣了

  

  女業主想掛多高的價格,都是她的自由。

  

  賣房人急著用錢,鄰居們本無權干涉。他們不滿的是,你悄悄賣掉就好了嘛,非要搞成大新聞,讓「湖境雲廬二手6.5萬/㎡」全城刷屏,這不是砸盤嗎?

  

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  如果大部分湖境雲廬業主認為6萬5是「砸盤價」,他們的心理預期是多少呢?

  

  目前,湖境雲廬還掛出一套190㎡的下疊邊套,掛牌3610萬,折合單價19萬元/㎡,是那套中疊房源的3倍。除此之外,還有一套239㎡上疊,掛牌2340萬,折合單價9.8萬/㎡。

  

  從6萬5、9萬8到19萬,其間雖有上中下疊的差異,但掛價體系已處於一種徹底分裂的狀態。

  

  究竟多少錢才是湖境雲廬的合理成交價呢?

  

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  上周,趁著交付的新鮮勁,我就一探了這個號稱「未科改善天花板」之一的小區。

  

  從文二路拐到綠汀路,你立刻就會被它的外立面吸引。石材、玻璃幕牆、鋁板和金屬隔柵組成的外立面,顯得低調沉穩。

  

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  正門直擊的就是會所和水景,加上物業人員有序的引領,對湖境雲廬的第一觀感,我覺得挺不錯。

  

  容積率1.5的湖境雲廬,排布十分均衡,樓幢之間的間距都不小

  

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  中軸線上,童玩區、景觀草坪和泳池一字排開,但會所沒有設恒溫泳池。

  

  園林的質感很好,但因為均好式排布,少了一點大圍合中央花園的氣場。還有人不習慣它平鋪直敘的手法和不大的樹型,據說是為了讓低層有更好采光。

  

  在單元樓幢里,湖境雲廬雖然是一梯兩戶的配置,但通過雙大堂入口+電梯門對開的設計,讓每戶都擁有一梯一戶的體驗。

  

  我看的一套184㎡的中疊房源,掛價達1800萬,折合單價9.8萬/㎡。

  

  這套四房三衛的中疊,備案裝標6000元/㎡,包含新風、地暖、空調三大件,牆紙和背景牆也完備了。

  

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  需要注意的是,疊墅得房率比較高,還有樓梯等額外空間,「花錢的地方多」;所以同樣的備案裝標,並不能完全用高層的配置去苛求它

  

  一樓是廚衛+餐客廳+老人房,深U型的廚房塞下開發商贈送的對開門冰箱後,略顯擁擠。不過配了西門子四件套,含烤箱+洗碗機,還是要給一個實名好評的。

  

  餐客廳整體面積不到40㎡,因為進深比較深,陰雨天采光一般。住過高層四開間朝南大戶型的人,可能心理一下會有落差。

  

  不過,大飄窗面前的老人房,倒是顯得格外亮堂。

  

  樓上是一個主臥和兩間次臥,與樓下動靜分離。

  

  三個廁所的衛浴品牌,均是科勒。其中,主臥廁所帶浴缸和雙台盆設計。

  

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  雖然只看了中疊,但我也瞥到了幾眼下疊的院子,中間套估摸著有40㎡,邊套則會更大一些。

  

  還有值得注意的是,湖境雲廬內是有一幢公租房的,好在設計了獨立的圍牆,與業主不會產生過多的交集。

  

  

  

  03

  

  作為未來科技城第一個交付的純疊墅小區,湖境雲廬的二手房價格,並沒有完全一樣的對標。不過,我們還是可以找出兩個「輔助坐標系」。

  

  第一個是未科近些年交付的疊墅產品。

  

  典型代表,就是阿里西溪園區一兩公里內的西溪風華、西溪印象、疊彩園和西溪悅墅等多個帶疊墅樓盤。

  

  其中前三個樓盤為毛坯交付,西溪悅墅為精裝交付,這麼看,湖境雲廬的確是「迭代產品」。

  

  西溪印象疊墅今年有過5套成交,最高網簽價約5萬,而主流掛牌價也僅6萬上下,實際成交價應在4萬5—5萬5的區間。

  

  疊彩園只有一套上疊掛牌,含業主精裝報價7萬6;今年成交過兩套,網簽價4萬8-5萬4。推算下來,毛坯成交價最多也就6萬上下

  

  西溪悅墅是一共4層、只有上下疊的產品,加上是精裝,掛價要明顯高一大截,普遍在7萬-9萬之間。今年6月成交過一套,網簽價約7萬4

  

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  西溪風華疊墅實景圖

  

  最後看西溪風華,作為6層疊墅,最高網簽價也達到71532元/㎡

  

  與之一路之隔的高層住宅西溪逸境,精裝最高網簽價為57454元/㎡。按裝標3千計算,同區域疊墅高層二手房價比為1.32倍。

  

  不過需要提醒的是,這些早幾年的疊墅看似面積僅131—155㎡,但偷面積都特別多。以西溪風華150㎡為例,戶型格局和尺度與湖境雲廬184㎡如出一轍,有些空間甚至更大。

  

  如果把它換算成湖境雲廬的戶型,相當於最高網簽價58156元/㎡,再加6千精裝,約64156元/㎡。

  

  正好接近湖境雲廬那位中疊女業主的掛牌價!

  

  當然,肯定很多人會認為可比性不強。畢竟房子老了幾年,綠城有特殊的品牌光環,阿里總部旁的地段雖好,也遠沒綠汀路萬象城那麼讓人無限期待。

  

  那麼,我們還可以有第二個「輔助坐標系」,就是湖境雲廬一河之隔的「未科三兄弟」。

  

  04

  

  與湖境雲廬相比,「未科三兄弟」未來悅、印未來和樾府地段幾乎一樣,也都是精裝交付,並且都是近一年多交付的網紅盤。

  

  論顏值,印未來和未來悅業主也不會認為自己輸給誰。

  

  雖然高層與疊墅是兩種產品形態,但在新房限價上,遵循著一個相對恒定的比價系數

  

  如果我們假設在二手房市場上,高層與疊墅也有同步漲幅,那麼,根據「未科三兄弟」的二手成交價,就容易推導出湖境雲廬大致的二手房價。

  

  一般來說,高層和疊墅的新房限價比是1.2-1.5之間。

  

  當時三兄弟新房售賣時,均價為3萬/㎡,湖境雲廬的均價則為4.44元/㎡,價格比為1:1.48,大致遵循了這個價格規律。

  

  此前,樾府和印未來的最高網簽價均為6.7萬/㎡,未來悅則是6.3萬/㎡,暫取一個中間值為6.5萬/㎡。

  

  按照1:1.48的價格比,推導出按今年六七月的行情,湖境雲廬二手房的估算單價為9.62萬/㎡。考慮到近月「未科三兄弟」幾乎都無成交,目前估價還得再往下五六千,大約9萬

  

  但這只是一個均價,湖境雲廬新房在售賣時,上中下疊的價格梯度拉得極大,分開討論更有意義。

  

  當時,絕大部分的下疊單價都在5萬/㎡以上,最貴的一套更是達6.3萬/㎡。所以上下疊業主一聽有鄰居要6.5萬/㎡出貨,都氣得直跳腳。

  

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  反之,中疊的新房價格基本在4萬/㎡內,最便宜的一套單價甚至只要3.4萬/㎡。

  

  所以,那位要6.5萬/㎡出貨的業主,其實也沒毛病,好歹也是含淚賺了3萬/㎡,不想有更多追求了唄!

  

  從限價看,湖境雲廬中疊與「三兄弟」高層相差無幾。新房3萬的「三兄弟」能開開心心賣6萬+,那同樣3萬+買入的湖境雲廬中疊賣6.5萬,也不算特別委屈。

  

  據我了解,大部分湖境雲廬的意向「接盤俠」都屬意下疊或上疊,想要中疊的非常少,估值確實不應太樂觀。

  

  當然,如果嚴格按照這一算法,當下湖境雲廬下疊可能的二手房價,就在10萬-13萬之間了。

  

  05

  

  但數字上的死板玩法,不能完全反映客觀現實的複雜性,還要結合當下的市場供需行情、樓盤質素、得房率、舒適度和總價等各種因素。

  

  在這樣的情況下,「三兄弟」和湖境雲廬的二手價格差真的能逼近1.5倍麼?

  

  首先,從居住尺度上來說,其實三兄弟不少大戶型,都能無限接近湖境雲廬的尺度。

  

  以印未來的142㎡為例,餐客廳空間約50㎡,主臥+主衛約30㎡,其餘三個次臥也都在11㎡以上,廚房接近8㎡,帶三個陽台面積超20㎡.

  

  湖境雲廬中疊184㎡,餐客廳空間約36㎡,主臥+主衛約33㎡,三個次臥在10-12之間㎡,廚房是7.7㎡, 帶兩個陽台面積約15㎡。

  

  可以說,除了印未來的主臥部分少了3㎡,其餘空間基本相當,甚至餐客廳空間還勝過湖境雲廬的中疊。

  

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  加上印未來142㎡的十面采光,舒適度和采光都要強於湖境雲廬的中疊。

  

  但別忘了,在同等尺度下,湖境雲廬要足足多出42㎡,總價上,更會飆升出一大截。

  

  三兄弟的四房,1000萬左右總價就基本搞定;而湖畔雲廬哪怕最便宜的中疊,被罵到差點退圈的價格,也要1250萬起步。

  

  此外,在園區配套和園林景觀上,三兄弟和湖境雲廬並沒有明顯差距。

  

  湖境雲廬有一個露天泳池,樾府和未來悅同樣也有泳池,未來悅甚至還有室內恒溫泳池。另外,三兄弟都有不錯的中央園林景觀。

  

  趴在濕地里的湖境雲廬,低密自然是優勢;但三兄弟的高層能遠眺濕地和整個未科城市景觀,窗前的視野可謂各擅勝場。

  

  當然,在未來核心度上,湖境雲廬還是占據明顯優勢。

  

  綠汀路地鐵口200米,隔壁就是華潤綠汀路TOD,商業地鐵配套均屬一流。綠城品牌在杭州也有天然的「高一檔」地位。

  

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  綜上所述,在估算湖境雲廬的房價時,應將中疊與上下疊分開談論

  

  沒有露台或花園贈送的中疊,本質上是一個「躍層洋房」,與「未科三兄弟」高層是有一定相互替代性的。

  

  考慮到「三兄弟」得房率更優許多,面寬、采光和視野等也勝出不少,我不認為湖境雲廬中疊的二手房價可以是「三兄弟」四房大戶型的1.5倍

  

  也許6萬5被多數業主認為「太驚悚」,但真想成交,其實差距也不太大了。

  

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  而湖境雲廬的下疊和上疊,考慮到有一些富人對露台、花園有著欲罷不能的情結,溢價會高很多。網紅盤光環下,冒出一兩個「千金難買我願意」的接盤俠,並非不可能

  

  只是二手房大行情還在往下走,今年想有大批量高價成交,也幾乎是不可能的。

  

  現在的「接盤俠」都越來越精,知道網簽是可以做高的,也是可以撤銷的,一兩套超高價成交未必說明得了什麼問題。

  

  還有一個問題就是,如果湖境雲廬上下疊真賣到10萬-13萬,總價就逼近2000萬-2500萬

  

  本質上,這批疊墅的空間還達不到「頂豪」級別,未來科技城一帶又一向以排屋別墅多著稱,西溪風情、溪上玫瑰園、溪望、菲林山、西溪印象、西溪悅墅……大尺度的排屋合院隨便一抓一大把。

  

  更不要提,區域內還有大量1000萬上下的次新疊墅掛牌,進行著低價競爭。

  

[室內裝修相關資料]在「未科三兄弟」業主眼里,湖境雲廬該掛多少錢?

  

  願意一擲千金買下湖境雲廬上下疊的客戶,必須對綠汀路TOD有執念,對綠城有執念,對「高級灰」鋁板有執念,才可以無視其它院墅的逗引。

  

  想到那位被鄰居千夫所指的女業主,寫下這篇文章是需要勇氣的。

  

  行情永遠是在變化的,請忽視我各種純粹紙上推演出的具體數字。我想說明的,只是湖境雲廬與區域內其它一些「輔助坐標系」的比價關係

  

  具體數字沒那麼重要。大行情往下,誰都沒法獨善其身;大行情向上,湖境雲廬一定「春江水暖鴨先知」。

  

  記著這樣一個好產品,永遠不會被市場埋沒就行了

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