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展望2022 房屋租賃業開啟2.0發展模式

  自黨的十九大提出「加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度」以來,住房租賃市場備受關注,監管部門及各地政府陸續出台了一系列促進租賃市場穩健發展的政策。在此背景下,2021年租賃市場供給呈現爆發式增長,產品日益多元化。業內專家表示,2022年,住房租賃市場有望開啟2.0發展模式,將繼續保持活躍度上升趨勢。

  供應爆發式增長

  住房租賃產業研究院最近發布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》顯示,2021年以來,重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓等大規模集中入市,集中式租賃房源供給端出現爆發式增長。貝ke研究院日前發布的《2021年住房租賃市場報告》也顯示,2021年租賃企業規模創新高,住房租賃企業已達2萬家左右,其中八成為近兩年成立。

  貝ke研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示,自去年以來,中央和地方陸續出台監管政策,有效降低了租賃企業的經營風險,住宅租賃企業迎來了良性的市場競爭環境,租賃行業呈現快速發展態勢。

  許小樂進一步分析指出,住宅租賃企業在分布上按「東-中-西」依次減弱,由於東部地區的租賃需求旺盛,租賃企業集中在沿海區域,超六成的租賃企業分布在長三角、東南沿海及環渤海地區。城市分布上,企業數量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津,近三成的租賃企業分布於租賃企業數量TOP30的城市,超過五成的企業分布在TOP4的城市。

  克er瑞研究中心分析師房玲認為,22城集中供地政策極大地擴大了租賃用地的供應規模,多主體、多元供給的方式促進了保障性租賃住房的加速發展。比如,北京通過集體用地建設大型租賃社區;上海供應大量純租賃住房,建設大型租賃社區;深圳通過城中村改造加大租賃住房供應;杭州通過大量配建和自持用地建設租賃住房;成都推出銷售型人才公寓。

  據克er瑞租售對2021年22城集中供地數據的統計,總計推出545塊涉租賃住宅用地,規劃建築面積約1096萬平方米。

  產品更加多元化

  《2021年住房租賃市場報告》顯示,從租金水平來看,2021年全國重點40城平均住宅月租金為38.8元/平方米,同比微漲1.3%,相比於2019年下跌8.8%,超六成城市住宅租金低於疫情前。相比於2019年,上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州等14個城市租金持平或微漲外,其餘26個城市租金下跌。

  許小樂認為,未來隨著城鎮化率的提升,租戶租住時間的延長,預計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢,對外來人口吸引力較強的城市,如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加,未來租賃市場供需矛盾趨於緩和,租金水平不具備大幅上漲的動力,尤其是對外來人口吸引力較弱的城市,租金將保持相對穩定。

  房玲對《中國消費者報》記者表示,隨著租戶對於租房品質要求不斷提升,預計2022年機構化經營的集中式租賃房源漸受青睞,市場接受度開始提高。她認為,大型租賃社區是租賃產品的新生力量,隨著大項目源源不斷地入市,數據與經驗不斷積累,其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗,引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展,而且還能讓存量住宅發揮更大的潛力,成為城市發展新的增長點。

  此外,作為細分賽道的企業員工宿舍、藍領公寓也將受到關注,經營商不僅僅為企業員工提供住宿產品,還從開始的經營「空間」逐漸走向經營「人」,為城市基層奮鬥者帶來全新的租住體驗,在城市產業升級的推動下,潛力巨大,有望迎來新的發展契機。

  發展模式升級

  對於2022年的住宅租賃市場,許小樂認為,市場整體將日漸活躍,並逐漸向「買方市場」轉變,品質化租住需求持續釋放。隨著租賃行業市場主體築基初步完成,預計2022年行業將繼續保持活躍度上升趨勢,開啟行業發展2.0模式升級。

  「在模式方面,住宅租賃企業發展模式將呈兩極化,要麼更輕、重。」許小樂進一步解釋說,一方面,包租模式在疫情期間顯示出極度的脆弱性,輕資產-分散式和中資產-集中式企業開始由包租轉向輕資產托管模式。另一方面,由於政策鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源,資金實力較強的中資產-集中式企業會通過收購或自建的方式獲得租賃房源,從包租轉向自持模式,從而轉向重資產經營,品牌房企也會增加自持租賃房源,以獲得長期收益及未來資產增值收益。

  許小樂認為,不論更「輕」還是更「重」,租賃企業都將不再盲目拓展房源,而是開始致力於打造專業化的租賃服務和精細化的經營能力,將步入穩健發展時期。隨著住房租賃行業頂層設計完善,租賃監管政策趨嚴,住房租賃市場規範化發展的環境已基本形成,同時,政策支持全方位突破,租賃企業迎來土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導下,住宅租賃領域將更多發揮市場化力量,推動租賃市場成熟化發展。

  住房租賃產業研究院院長趙然也認為,未來住宅租賃市場發展將走向成熟化,住房租賃市場機構化比例將繼續提升,並提供專業化、精細化的租賃產品和服務。此外,預計2022年會有住宅租賃不動產信托投資基金產品推出,將有效解決住宅租賃企業重資產模式退出的難題,租賃行業將迎來發展模式的創新。

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海倫堡青雲台基本信息 單價待定產權年限70區域商圈五桂山鎮 戶型四居室(164.59㎡)三居室(108.62㎡)三居室(128.32㎡)收房時間2023年3月交房開盤時間2021年9月加推7#

  動態:海倫堡青雲台2023年3月交房。17500元/平方米起。毛坯交付。項目規劃建設1267戶。在售戶型有:108.62平-164.59平3居-4居。

  項目簡介:海倫堡青雲台項目總占地面積:約 63810㎡(約 96畝);總建築面積:約 223621.88㎡,其中容積率建築面積:約159524.88㎡;項目容積率:2.5;綠化率:30%;車位總數:約1445個;規劃商業面積總計:約12070.94 ㎡;公建配套建築面積:約 11485.32㎡。 項目臨近中山東區核心CBD,快速接駁中山四橫四縱交通路網,通達全市;沿南外環快速接駁深中通道,便捷通達深圳,暢享深中生活圈;臨近城軌中山站、中山北站,便利暢達全國各大城市,出行無阻。同時,從項目出發,可便捷到達深中通道入口及港珠澳大橋入口,通達灣區各市,輕鬆暢享珠中和廣深港澳生活圈。

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保利天珺基本信息 單價待定產權年限70區域商圈東區 戶型三居室(118.00㎡)三居室(107.00㎡)二居室(89.00㎡)收房時間2023年年底交房開盤時間2021年11月27日

  動態:保利天珺在售1#、8#、9#1單元,主力戶型為建面約89-150㎡N+1戶型,帶裝潢均價約20000-21000元/㎡,預計2023年年底交房,詳情請咨詢售樓處。

  項目簡介:保利天珺位於中山東區長江北路東側,屬於岐江新城、東區經濟總部核心位置。岐江新城總規劃面積33平方公里,包括東區、石岐區、火炬開發區和港口鎮部分用地,打造集產業、服務、生活、休閒、景觀和交通為一體的城市新中心,是未來中山的心臟,承載著城市的煥新。項目總規劃13棟高層,以及1棟自建配套幼兒園,占地面積8.29萬方,總建築面積33.42萬方,規劃總戶數2302戶,車戶比為1.1:1。項目採用中心花園結合組團式布局,圍合各個獨立小組團,滿足日照通風要求之外還規避了戶與戶之間的視線干擾。項目周邊城市配套齊全,商業配套:遠洋大信新都匯、石岐大信新都匯、萬民匯廣場、保利國際廣場、利和廣場、星河COCOCITY廣場、沙崗墟市場等;景觀休閒配套:濱河體育公園(規劃)、五馬峰公園、紫馬嶺公園、石岐文化公園、蝴蝶橋社區體育公園等;教育配套:K15阿丁萊國際學校、白沙灣學校、水雲軒小學、東區小學、中山市實驗中學、中山職業技術學院、電子科技大學等;醫療配套:中山市第二人民醫院、中山市人民醫院、博愛醫院等,一站式配套。小區內部配備自建幼兒園、恒溫泳池會所、社區圖書館、四點半學堂等,家樓下即享高端配套。項目採用保利「天」字系產品,國企品牌,品質保障。

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招商禹洲·雲鼎府基本信息 單價均價23500元/平方米產權年限70區域商圈火炬開發區太陽城 戶型三居室(105.00㎡)四居室(117.00㎡)四居室(127.00㎡)收房時間2022年12月31日開盤時間2021年7月24日

  動態:招商禹洲·雲鼎府目前在售10#央景樓尊,建面約117㎡明星戶型、89㎡實用三房,帶裝潢均價約23500元/㎡,城芯湖居寬復式,新品20#火爆認籌中,詳情請咨詢售樓處。

  項目簡介:招商禹洲·雲鼎府,約27萬㎡公園湖居樣本,中山市內少有的人居生態大盤,深中城芯優質資產。坐落中山東,前海西,火炬政務圈&生活圈,距深中通道黎村出口約6KM,暢享灣區便捷生活。距得能湖公園約100米,下樓即享約240畝得能湖公園休閒配套,與國際會展中心僅一路之隔,約600米即達太陽城商圈,周邊9所學校環伺左右,全齡段覆蓋。 項目採用U型建築布局,引湖景入小區,最大化吸納景觀,項目規劃共15棟33-34F高層產品,3棟33F復式產品,及12棟疊墅4F產品。目前高層產品建面約89-117㎡三四房火熱在售,全南向陽光戶型設計、一線園林中軸美景盡收眼底,高層採用一線知名品牌精裝,以準現房品質,開啟灣區夢想生活。

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