房地產觀察第2期 | 基本面加速下行觸底,「良性循環」或成2022年關鍵詞

  本文來源:時代商學院 作者:孫沐霖

  來源:時代商學院

  作者:孫沐霖

  編輯:陳鑫鑫

  一、行業基本面數據

  根據2022年1月17日國家統計局發布的數據顯示,2021年,全國商品房銷售金額為181930億元,增長4.8%,其中12月全國商品房銷售金額同比增速為-17.78%。2021全年商品房銷售面積179433萬平方米,同比增長1.9%,12月商品房銷售面積單月同比增速為-15.64%,12月銷售金額及面積同比下滑明顯,拖累全年增速。2021年末,商品房待售面積51023萬平方米,比11月末增加858萬平方米。

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  2021年,全國房地產開發投資147602億元,同比增長4.4%,作為對比,1—11月全國房地產開發投資同比增長6%。而2021年1—12月份,全國固定資產投資(不含農戶)544547億元,比上年增長4.9%。

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  2021年,房地產開發企業房屋施工面積同比增長5.2%(1—11月同比增長6.3%);房屋新開工面積下降11.4%(1—11月同比下降9.1%);房屋竣工面積同比增長11.2%(1-11月同比增長16.2%)。

  2021年,房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米,同比下降15.5%;土地成交價款17756億元,增長2.8%。1-11月份,房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米,同比下降11.2%;土地成交價款14519億元,增長4.5%。

  2021年,房地產開發企業到位資金201132億元,同比增長4.2%,其中,國內貸款23296億元,比上年下降12.7%;利用外資107億元,下降44.1%;自籌資金65428億元,增長3.2%;定金及預收款73946億元,增長11.1%;個人按揭貸款32388億元,增長8.0%。作為對比,1—11月房地產開發企業到位資金183362億元,同比增長7.2%。

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  二、市場表現

  2021年12月,滬深300指數上漲2.24%,房地產行業漲幅為6.7%,跑贏滬深300指數4.46個百分點,在31個申萬一級行業中排名第9位。

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  從房地產各細分行業來看,房地產開發和房地產服務這兩個申萬二級行業的漲跌幅分別為6.76%和16.68%,申萬三級行業中物業管理以漲幅26.32%居首,而住宅開發、商業地產和產業地產分別上漲6.61%、8.42%和2.99%。

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  從房地產行業個股表現來看,2021年12月累計漲幅前十的企業分別為財信發展(000838.SZ)、招商積餘(001914.SZ)、空港股份(600463.SH)、大龍地產(600159.SH)、金地集團(600383.SH)、三湘印象(000863.SZ)、渝開發(000514.SZ)、中交地產(000736.SZ)、濟南高新(600807.SH)、皇庭國際(000056.SZ)。

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  三、行業及政策要聞

  【央行:2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點】

  2021年12月6日,央行發布消息,為支持實體經濟發展,促進綜合融資成本穩中有降,中國人民銀行決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。本次下調後,金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

  中國人民銀行將繼續實施穩健的貨幣政策,堅持穩字當頭,不搞大水漫灌,兼顧內外平衡,保持流動性合理充裕,保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配,加強跨周期調節,統籌做好今明兩年宏觀政策銜接,支持中小企業、綠色發展、科技創新,為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。(中國經濟網)

  【中共中央政治局首提「促進房地產業健康發展和良性循環」】

  中共中央政治局於2021年12月6日召開會議,分析研究2022年經濟工作。會議強調,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

  從以往的高層會議對房地產的表述來看,主要是將「穩地價、穩房價、穩預期;促進房地產市場平穩健康發展」作為目標。而此次政治局會議上,對於房地產行業有了全新的表述,「良性循環」一詞首次在政治局會議中出現。

  【央行、銀保監會:鼓勵優質房地產企業並購出險房地產企業的項目】

  2021年12月20日,人民銀行與銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》(以下簡稱「《通知》」),要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務,重點支持優質房地產企業並購出現經營風險的房地產企業優質項目。《通知》主要圍繞六方面內容展開,包括:穩妥有序開展並購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供並購融資顧問服務、提高並購服務效率、做好風險管理,以及建立報告制度和宣傳機制。(搜狐)

  【央行行長易綱:房地產市場預期正在逐步改善】

  2021年12月28日,央行行長易綱在接受新華社記者採訪時表示,前期,個別房企由於自身經營不善、盲目多元化擴張等因素導致風險暴露。個別房企出險後,有關部門和地方政府已積極採取措施,穩妥有序化解風險,滿足居民和房地產企業的正常融資需求,市場預期正在逐步改善。房地產市場的結構性調整,有利於形成房地產 新髮展模式,做到房地產業的良性循環和健康發展。(新華社)

  【交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具】

  2021年12月10日,銀行間市場交易商協會周五舉行房地產企業代表座談會。這是繼11月9日之後,交易商協會第二次舉行房地產企業代表座談會,向市場傳遞出房企融資環境將繼續改善信號。據參會人士透露,交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具用於並購項目或已售在建項目建設。

  交易商協會還將重點支持符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限的債務融資工具,募集資金優先用於補充已售在建項目的資金缺口、以及用於房地產項目或資產的股權收購,支持保交樓、保民生、保穩定,積極滿足房地產合理融資需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

  【住建部發布8大要求提升保障性住房質量,將探索相關保險制度加強風險管控】

  2021年12月30日,住建部發布《關於加強保障性住房質量常見問題防治的通知(征求意見稿)》(以下簡稱「《通知》」),對保障性住房質量常見問題防治工作進行規定,包括室外迎水面防水,室內房間不滲漏,室內隔聲防噪,室內空氣健康,室內建築面層平整無開裂,固定家具安裝牢固美觀,設備管線設置合理,圍護系統防墜落等8方面要求,並對具體要求進行明確和細化。此外,《通知》提出要積極探索保障性住房質量潛在缺陷保險制度,通過保險的風險事故預防和費率調節機制,加強風險管控,強化保險機構對施工過程監督,保障建築工程質量,保證使用者權益。(21世紀經濟報導)

  【統計局:房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件】

  國家統計局新聞發言人付凌暉在發布會上表示,今年以來,各地堅持購租並舉、因城施策,促進房地產市場健康發展,成效逐步顯現,部分城市房地產價格較快上漲的勢頭得到了抑制。從全國來看,房地產市場總體穩定,商品房銷售和投資保持增長,增勢有所減緩。但也要看到,部分城市受人口流出、經濟發展困難等多重因素影響,房地產市場下行壓力有所增加,一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業債務風險上升。盡管存在這些問題,房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件,比如經過市場調整,市場參與者更加理性,房地產長效機制也在逐步完善。(中華網)

  【深圳新房迎打折潮,深圳有樓盤買一送一】

  臨近年底,房地產企業都在忙著加速回籠資金,各種促銷手段層出不窮。去年還很熱鬧,甚至許多項目「打新難」的深圳新房市場,今年年底卻迎來花樣打折。近期位於深圳羅湖區的一個住宅項目開盤,每平方米均價在備案價基礎上打了九二折,最低價格在6.3萬元/平方米左右。而周邊在售的新房單價普遍在每平米8-9萬之間。記者走訪過程中了解到,臨近年底深圳市場打折的新盤遍地開花,打折方式也是多種多樣,有的直接打折,有的直接推出特價房,還有的樓盤則是購買大戶型贈送一套小戶型。(央視財經)

  【一月內中國25地出台補貼購房等政策】

  中原地產研究中心2021年12月24日發布的一份統計數據顯示,近一個月來,包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內的至少25個地方出台補貼購房政策,以期提振房地產市場。其中,政策主要集中在三、四線城市,以人才補貼、新市民落戶購房補貼等為主。

  【炒房團殺入元宇宙虛擬房產,一周交易額超1億美元,值嗎?】

  隨著元宇宙概念走熱,元宇宙房產交易也變得火爆。這種虛擬世界里的房地產交易在近期頻頻刷新價格新高,甚至超出了現實世界里很多大城市的實際住房價格。所謂的元宇宙「房產」,其實就是元宇宙中的一部分虛擬空間。在擁有這些虛擬空間或者說元宇宙房產後,你可以對它進行建設、裝潢,可以開設商場,可以用作博物館展示虛擬藏品,當然也可以直接出租。2021年11月份,元宇宙房產交易出現一次爆發。有統計顯示,在2021年11月22日到28日的一周內,四個最主要的元宇宙房地產交易平台的總交易額就接近1.06億美元。據福布斯報導,有建築公司在元宇宙中設計一個項目就可以賺近30萬美元。(央視網)

  四、企業要聞

  【雅居樂集團:將以約2.1億美元投資威馬集團】

  雅居樂集團2021年11月30日晚間在港交所公告稱,將以近2.1億美元投資威馬集團,取得其附屬公司的投資控股公司WM Motor Holdings Limited 4.58%股權。公告稱,2021年11月13日,公司間接全資附屬公司巨國投資與目標公司WM Motor Holdings Limited的D輪優先股購買協議聯合協議,現金代價為1.4億美元。董事會認為,威馬集團為中國最具發展前景的新能源移動解決方案提供商及電動汽車製造商之一,投資符合集團繼續做到業務組合多元化的策略。(界面新聞)

  【多家上市公司剝離房地產副業,「明星」業務光環不再】

  據報導,Wind數據顯示,2021年以來,已經有順鑫農業、海南椰島、廈門鎢業、廈門國貿、中天金融、TCL科技、中國電建、大港股份、四川成渝、杭蕭鋼構等10餘家上市公司公告剝離地產副業。「去房地產化」態度較堅決。不少上市公司在公告中透露,2021年房地產行業調控頻繁,政策整體偏緊,房地產業務對公司整體業績造成了拖累。剝離房地產業務後,有利於專注主營業務發展,促進業績提升。(中國證券報)

  【內部正式發文:碧桂園106個大區「世紀大合併」進行時】

  2021年12月31日,碧桂園內部正式發文宣布組織架構調整,將原有的106個大區進行大合併。據了解,這次組織架構大調整已醞釀幾個月,堪稱「世紀大合併」。記者獲悉,碧桂園計劃把106個區域公司合併調整為60多個,縮減近40%區域公司,並涉及相關工作人員的調整。調整後,區域公司的適度規模為80億-100億左右;經濟發達地區區域公司不作調整。(21世紀經濟報導)

  【世茂服務2.46億元收購蘇州天翔物業70%股權】

  2021年12月3日,據世茂服務官微內容顯示,世茂服務與蘇州市天翔物業管理有限公司(簡稱「蘇州天翔物業」)達成股權合作,以2.46億元受讓其70%股權,共同深耕蘇州市場。世茂服務表示,蘇州天翔物業96.5%項目分布在蘇州,此次合作將提高世茂服務蘇州市場的項目濃密度,這與世茂服務的城市深耕戰略高度匹配。此外,蘇州天翔物業在蘇州市場排名前三,綜合實力和市場拓展能力強勁,有利於世茂服務在蘇州開拓市場。(新京報)

  【新世界擬在港以市價五至六折出售非營利住房,首批試點300套】

  2021年12月6日,香港地產發展商新世界發展宣布,為率先響應「居者有其屋」,擬以成本價、非營利的形式出售高品質、可負擔的住房單位,售價可低至市價的五折至六折。新世界發展的首批試點房屋多達300套,其預計,待模式成熟後將擴大住宅單位的計劃規模。(華爾街見聞)

  【泰康人壽接手華僑城上海項目公司50%股權,成交價5.11億元】

  2021年12月24日,據北交所披露,華僑城轉讓的上海鯤鵬置業有限公司50%股權被泰康人壽保險有限責任公司接手,該筆交易已在2021年12月22日成交。該筆交易掛牌價格為4.86億元,最終成交價格為5.11億元。(網易)

  五、研報摘要

  【中指研究院:2022年房地產市場將呈現銷售面積回落、銷售均價平穩等特點】

  中指研究院發布的《中國房地產市場2021總結&2022展望》報告顯示,2021年,在堅持「房住不炒」定位,做到穩地價、穩房價、穩預期「三穩」目標指導下,結合房地產市場運行情況,中央及地方頻繁發布穩樓市政策。從企業層面看,房地產金融審慎管理持續發力下,代表房企積極行銷,加大優惠力度搶收回款,但下半年市場降溫下,銷售業績有所下滑。展望2022年,報告認為,房地產金融監管力度將不會放鬆,房地產金融審慎管理將進一步完善,住房信貸環境短期存在改善預期,但全年改善空間有限,貨幣信貸總量保持穩定增長。同時,預計2022年全國房地產市場將呈現「銷售面積回落、銷售均價平穩運行、新開工面積繼續下降、投資低速增長」的特點。(證券時報)

  【12月樓、地市雖「翹尾」,但顯著不及去年同期】

  2021年12月,恰逢房企業績沖刺季,新房供、求同環比皆有不同程度回升,但仍不及去年同期,不同城市顯著分化:一線韌性較強,供求環比齊增,年成交量創近3年新高;二三線供應大幅放量,而成交環比增長19%,但同比跌多漲少。土地市場量增價穩,同樣迎來年末「翹尾」行情,但是表現不及去年同期。

  展望2022年,預期商品住宅成交總規模相較2020年將保持穩步回落。一線城市市場最具韌性,因供應規模大概率穩中微降,疊加需求相對堅挺,供不應求格局延續,成交仍具備進一步的增長空間。二線城市整體成交保持平穩,或迎來此消彼長的輪動行情。(克而瑞研究院)

  【2022年房地產市場展望:從鏈式衰退到良性循環】

  從全年時間序列上看,2022年市場走勢前低後高。2021年房貸投放的季度波動率達到了近十年的最高值,導致市場前高後低異常突出。「跨周期」調控思路下,央行宏觀審慎評估體系(MPA)將更注重信貸投放節奏,房貸投放不會出現過去兩年的「大開大合」,總體投放將更加均衡,市場運行節奏也將更加平穩。

  我們預計一季度成交量能夠完成築底,二季度成交價格做到止跌。12月的中央政治局會議、中央經濟工作會議的定調利於提振市場信心,11月二手房市場加快市場築底,預計成交量在明年一季度築底回升,至年中回歸至2018-2019 年月度均值附近。價格的進展要滯後於交易量,仍然存在慣性下跌。當前二手房景氣度仍較低,11月二手房景氣度指數為16,處於歷史低位,代表業主端預期較弱,降價意願較強,年底至明年一季度末二手房價格仍有向下的調整壓力。經歷半年成交量的逐步恢復,改善房價下跌預期,逐步帶動價格恢復,預計明年二季度房價止跌。(貝殼研究院)

  【2021年前高後低,行業新格局初現端倪——12月房地產行業月報(第42期)】

  2021年12月,行業政策方面,預售資金監管繼續強化,但是部分低能級城市開始通過發放購房補貼等釋放需求端的利好政策。由於需求端調控已見頂,未來可能出現預調微調,小幅利好政策可期。住宅方面,市場仍然表現低迷,由於一二線需求基礎更好,三四線透支嚴重,預計2022年一二線住宅市場將保持平穩,三四線可能縮量。土地方面,2021年僅一線城市全年累計成交規模同比增長,整體來看全年呈現「前熱中冷後穩」現象,展望2022年,考慮到一季度的償債高峰,我們預計國央企及穩健性民營房企在土地市場端的競爭壓力較小,第一季度土地市場表現可能將與2021年第四季度保持一致,但後續市場情況仍存在不確定性,還需綜合住宅市場情況和政策變動而定。企業方面,銷售降幅進一步擴大,投融資方面國央企分化明顯,國央企拿地力度擴大,融資改善,民營企業投資力度下降且融資規模繼續被壓縮。(億翰智庫)

  六、月度觀察:基本面加速下行觸底,「良性循環」或成2022年關鍵詞

  從國家統計局發布的數據來看,2021年1—12月,房地產基本面加速下行。

  從需求端來看,2021年,商品房銷售面積為17.94億平方米,同比增長1.9%,商品房銷售額為18.19萬億元,同比增長4.8%,遠不及2020年全年商品房銷售面積、銷售金額增速(2.6%、8.7%)。

  2021年12月,銷售數據同比降幅在上月出現短暫收窄之後,又進一步加速下挫。截至2021年末,商品房待售面積51023萬平方米,比11月末增加858萬平方米,不降反增。雖然2021年12月A股房企迎來了難得的股價回暖,投資者情緒回暖但購房者情緒並未出現明顯改善,房企庫存較11月顯著上升,銷售端壓力倍增。

  從供給端來看,2021年全年,房地產開發企業房屋施工面積為97.54億平方米,同比增長5.2%;但房屋新開工面積為19.89億平方米,下降11.4%,創下2016年以來的最大跌幅;房屋竣工面積為10.14億平方米,同比增長11.2%,2021年12月單月房屋竣工面積遠超全年其他月份,可見,2021年年底出台的各項政策助力「保交樓」發揮了一定作用。

  從融資端來看,2021年全年,房地產開發企業到位資金同比增長4.2%,2021年12月單月,來自國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款的增速較上個月全面下滑。其中,定金及預收款是最重要的資金來源,定金及預收款下滑也反應了市場需求低迷。時代商學院認為,2021年11月顯露出的「融資解凍」跡象或只是體現在個別優質房企上,整體融資數據的頹勢未改,在房地產企業信用問題未紓解之前,其資金循環鏈仍難以打通。

  從投資端來看,2021年全年,全國房地產開發投資完成額為14.76萬億元,同比增長4.4%,2021年12月單月的投資增速驟降,2021年全年開發投資完成額增速是2016年以來最低。時代商學院認為,開發投資完成額持續下降主要是土地投資和新開工走弱。第三輪集中供地流拍率雖有改善,但受制於現金流持續收緊及債務壓力,諸多民企的拿地意願和拿地能力不足,土地市場主要由國企和央企支撐,加上2021年下半年預售監管趨嚴,房企開工意願低迷。

  房地產基本面已觸底,持續下行的空間不大。2021年12月,國家多部門密集出台政策,旨在保持房地產平穩運行,促進房地產行業健康發展和良性循環,基本可以判斷房地產進入「政策底」,「良性循環」可能將成為2022年房地產行業政策的關鍵詞,在整體調控基調保持不變的情況下,房地產行業將進一步分化,國企、央企、區域龍頭和優質民企的優勢進一步擴大。

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