新加坡人買房最看重什麼?

作者:楊俊鑫黃北英

【導讀】經過多年的發展,新加坡政府正在探索成熟和不成熟城鎮的分類是否仍然有意義,城鎮的分類是否能夠更好地反映當今城鎮的實際情況。

成熟和不成熟城鎮的分類反映了新加坡人對理想住房的傳統看法,例如靠近中央商業區,有更多的公共交通連接和設施。但是,隨著地鐵網路向更多地方的擴展,一些不成熟的小鎮在交通和設施方面已經趕上了成熟的小鎮,現在組屋的買家有了更多的考慮,包括街區是否宜居,是否有綠色空房。

新加坡人買房最看重什麼?

新加坡後港、盛港、裕廊這些非成熟市鎮,在交通和設施等多方面與成熟市鎮的差距正迅速縮小。(早報)新加坡的後港、盛剛和裕廊等不成熟的城鎮正在迅速縮小與成熟城鎮在交通和設施方面的差距。(早報)

《聯合早報》記者最近走訪了不成熟城鎮的居民,無論是近幾年在這里買房的年輕夫婦,還是住了幾十年的街坊,都反映出城鎮的分類並沒有影響他們的住房選擇,許多不成熟城鎮的公寓吸引力並不輸於成熟城鎮。

成熟和不成熟市鎮的分類在1992年開始實施,最初是為了配合修訂後的預購制度。當時,住房發展局規定,首次購房者在不成熟的城鎮申請住房時,成功率會更高。

2017年,發展部在給國會的書面答復中也表示,當局根據土地供應情況劃分成熟和不成熟的城鎮。成熟城鎮可用於發展公共住房的土地有限,而不成熟城鎮的土地更多。

經過多年的發展,政府正在探索成熟和不成熟城鎮的分類是否仍然有意義,城鎮的分類是否能夠更好地反映當今城鎮的實際情況。

新加坡國家發展部部長李志勝最近以後港、盛剛、句容東、句容西為例接受專訪時表示,成熟城鎮與不成熟城鎮在交通聯繫、便利程度、設施、可開發土地等方面的差距正在迅速縮小。

10多名居住在這些不成熟城鎮的居民在接受採訪時附和了這一點。他們承認,他們並不在乎成熟鎮和不成熟鎮的分類,一些居民甚至認為後港早已被列為成熟鎮。

香港後港九路後港深紅,去年剛完成最低居住。36歲的家庭主婦艾娜(Ina)和丈夫通過剩餘公寓的銷售活動,在這里買下了這套三居室。最近,她計劃升級到一套四居室公寓,但她仍然希望繼續住在這個地區。

她說,慈源人社和小販中心都在她家的步行距離內,那里有超市、集貿市場和學校,只是離地鐵站不近,不過坐三四趟公車就到了。

不成熟城鎮的交通和設施已經趕上了成熟城鎮。

「我認為最重要的是交通和各種設施。我的親戚住在後港廣場另一邊的老年公寓區,那里不是那麼方便。也許這就是後港還是一個不成熟的小鎮的原因。」

Ina當年花了27萬左右買了現在的單位。據她了解,現在轉賣後可以賣到近40萬元(新幣,下同,約207萬元)。而附近的老四居室也要50多萬到60多萬。她認為,如果後港將來「升級」為一個成熟的城鎮,單位可能會賣更高的價格。

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新加坡組屋建築工地的工人,正在進行登革熱防控工作。(早報)新加坡HDB建築工地的工人正在進行登革熱防控工作。(早報)

五年前搬到後港的陳俊全(35歲的工程師)也認為他家附近的設施非常完善。他很高興自己以低於許多成熟城鎮項目的價格購買了目前的四居室預購公寓。

「兩個孩子上小學後,我們可能會把房子賣了,搬到其他地方去住,但我覺得轉賣價格主要看單位本身的條件,和成熟或不成熟的標籤無關。」

住在湖濱地鐵站旁邊的劉勝強(54歲的工程師)在20年前以35.3萬元買了一個五居室的轉售單位。他說,當他搬到句容西52街517D座時,他想靠近他的嶽母。這個城鎮是否成熟完全不在他的考慮範圍之內。

雖然該單位位於一個不成熟的小鎮,但由於靠近地鐵站、句容湖和句容小學,他觀察到近年來有許多年輕家庭搬進來,經紀人經常會來問他們是否想出售他們的房子。四樓和六樓之間一套建築高度相同的五居室,今年9月份以72.8萬元轉賣。

Subha (65歲的家庭主婦)已經在裕廊東居住了27年,她見證了這個不成熟的小鎮是如何從IMM的購物中心發展成為西部的區域中心的。

她說,在那個年代,很多人覺得太「ulu」(遙遠的意思)。她原本住在中區的小鎮埃弗頓花園,正是因為丈夫在西部工作,她才搬到句容東21街201棟。

當時,這對夫婦花35萬元買了一套面積為120平方米、位於25層的五居室。今年9月,22樓至24樓同樓高的五居室以72萬元轉賣。

蘇巴說,句容東有兩條地鐵線,公交換乘站,商場,還有設施完善的十八沙。「就算成熟和不成熟城鎮的分類改變了,會有什麼影響?」

提出城鎮分類三點建議的受訪專家大多讚同可以按照地理位置分類。

針對城鎮分類的檢討,有三點建議:第一,增加半成熟或新的城鎮;二、徹底取消成熟和不成熟城鎮的分類,按地理位置分類;三、根據項目條件,如質數和非質數分塊建房。

新加坡人買房最看重什麼?

專家認為,人們的需求和偏好在改變,如更渴望綠色空間。這都無法反映在成熟和非成熟市鎮的分類中。(早報)專家認為,人們的需求和偏好正在發生變化,比如更加渴望綠色空。這在成熟和不成熟城鎮的分類中是無法體現的。(早報)

本報向房地產專家了解了各方案的利弊,大部分受訪專家都同意改為按地理位置分類。

①建議:設立半成熟或新興城鎮。

One Global Group研究部高級分析師Mohan Sandrasegeran認為,新加坡的城鎮可分為三類,即成熟城鎮、新興城鎮和新城鎮。

「新城可以包括登加,或者班戈鎮下的一些分區,包括科尼島和旁戈爾運河。這些地方還沒有開發,沒有居民。」

至於成熟的小鎮,莫漢認為還是可以用來指靠近交通樞紐、設施完善的小鎮,而新城指的是近幾年才開始有設施的小鎮。

莫漢以盛剛為例說,盛剛是新加坡五個規劃區之一,有超過25萬居民。「隨著居民數量的不斷增加,是時候調整分類以反映城鎮的成熟度了。」

他還強調,近年來,班戈和盛剛已經改頭換面,建造了更多的購物中心,如班戈水岸廣場和北安廣場。即將開業的班戈數位區也是亮點之一。

然而,一些分析師認為,再增加一個城鎮類別只會使情況更加複雜。

99.co產業研究部總監傅應寬表示,要增加半成熟的小鎮,相信一些不成熟的小鎮還得「升級」。「那其餘不成熟的城鎮看起來不更糟嗎?歸根結底,全國只有27個城鎮和居民區。政府審查城鎮的分類是為了消除對不成熟城鎮的偏見,增加新的類別弊大於利。」

他還指出,一些地區將繼續發展。為了確保分類有意義,當局不得不定期更新分類,但這樣會更加混亂。

②建議:按地理位置分類。

新加坡國立大學房地產與城市研究院院長錢表示,成熟城鎮和不成熟城鎮的區別在過去是很明顯的。比如,成熟的城鎮一般靠近中央商務區,交通便利,設施完善,傳統上房價高或者升值潛力大。

然而,城市發展的不斷步伐改變了人們對理想城鎮的看法。比如,句容東雖然離中央商務區有一段距離,但是句容東各種設施齊全,交通便利。

人們的需求和偏好也在發生變化。比如他們更渴望生活在一個綠色空的街區或者一個更安靜不那麼熱鬧的街區,這在成熟和不成熟城鎮的分類中是無法體現的。

錢說,今天購房者的考慮比過去複雜得多,跨越多個層面。雖然城鎮的分類不能細致到涵蓋所有考慮因素,但她建議以地理位置為主要分類標準,因為位置往往是人們買房的第一考慮因素。

其他分析師也普遍同意按地點分類。克里斯國際董事許家榮表示,一種可能是使HDB城鎮的分類與私人住宅的分類一致,即遵循核心中心區(CCR)、其他中心區(RCR)和中心區外(OCR)的分類。

他說:「私房和平房總是不一樣的,但如果也按CCR、RCR和OCR分類,買家就更容易理解為什麼他們要為CCR私房或平房付出比RCR或OCR更多的錢。」

傅應寬還建議,根據地理位置和四房單位過去半年的轉售價格中位數劃分四個區。

一是中心區(包括黃金住宅項目和南部濱水區);

二、市中心周邊地區,如皇后鎮、紅山、武吉提馬、金文泰,四房平的轉售價格中位數在60萬元以上;

3.在華東和東北地區,如宏茂橋、後港、白沙、盛剛、石龍港、坦比尼,四居室的轉售價格中位數約為50-60萬元;

4.在中國北部和西部,如武吉巴圖、武吉班讓、裕廊東、三巴旺和烏蘭,四室公寓的轉售價格中位數從46萬至50萬元不等。

③建議:黃金地段VS非黃金地段買樓。

李志勝在接受採訪時表示,一種可能的分類方法是根據每個項目的情況進行分類,這需要進行研究。

對此,傅應寬表示,根據項目情況,感覺有點像黃金地段和非黃金地段的住房。但他認為這樣的分類對潛在買家的幫助有限,因為買家在購買前還是會仔細尋找信息比較單個項目的優劣。

正因如此,即使同時推出幾個黃金住宅項目,由於離地鐵站和周邊設施的距離不同,認購率也會相差很大。

傅應寬和許家榮也認為,如果按照地理位置分類,黃金地段的組屋已經可以劃分為中心區或核心中心區,因此沒有必要再自成一類。

錢指出,黃金地段的住房單元模式的初衷是為了確保人們能夠負擔得起和住在成熟城鎮的高質量項目中。「該計劃是為了幫助那些由於各種因素而喜歡市中心和周邊地區的人,例如他們希望住在離父母近的地方,所以它不應該作為主要的分類方法。」

不成熟城鎮的預購公寓比成熟城鎮的預購公寓更受歡迎。

近年來,越來越多不成熟城鎮的預購平購項目比成熟城鎮的項目更受歡迎。這些項目一般都在地鐵站的步行距離內,附近的配套也堪比成熟區域。

新加坡人買房最看重什麼?

新加坡伍德利地鐵站周邊組屋的小販中心。(早報)伍德利地鐵站附近的街區小販中心。(早報)

轉售市場也有類似的趨勢。傅應寬表示,2020年4月至今年11月,SRX單位轉售指數持續上升,未成熟地區升幅達33.6%,超過成熟地區的26.5%。

今年前11個月,在3.43億套住房交易中,有19套來自不成熟地區,但這種交易越來越多。11月,未成熟地區的500萬套住房交易創下月度最高紀錄。

案例1:

●去年8月,在HDB樓盤的預購銷售中,不成熟小鎮後港的四室一平,32.4萬元起,無補貼,整體認購率達到24.9,是最受歡迎的項目。

●成熟小鎮Tambini的四房單位價格也差不多,34.2萬起,但整體認購率只有3.5。黃埔和皇后鎮其他相對搶手的項目,四房風格整體認購率分別只有8.5和7.7。

案例二:

●今年5月HDB樓盤預購銷售中,不成熟小鎮句容西項目五房單位價格41.2萬元起,無補貼,整體認購率達到15.4,競爭最為激烈。

●成熟小鎮大巴窯項目沒有五房單位,無補貼四房價格42萬起,與句容西項目五房相當,但整體認購率10.9,不如句容西受歡迎。

案例三:

根據房地產網站EdgeProp的統計,2017年至2021年,平均轉售收入最高的10個項目中,有9個項目位於擁有最低居住權(MOP)的預購HDB項目中的未成熟城鎮。

●2017年,盛剛芬維爾的Crest達到澳門幣。與新單位價格相比,四室單位的平均轉售價格為43萬元,高出89.9%。

●三巴旺Eastwave @堪培拉2021年將達澳門幣,五房平轉售均價達65萬元,比新平高87.1%,比四房平高83.4%。

分析師:平購政策預計不會有大的調整。

單身人士只能在不成熟的區域購買兩居室靈活的新公寓,成熟區域的新公寓比例更高,留給首次購房者。這些政策各有用意,即使城鎮分類發生變化,相信政策也不會有大的調整。

城鎮的分類不僅討論了「成熟」和「不成熟」的名稱,一系列相關政策也會受到影響。根據本報整理的資料,目前與城鎮分類直接相關的政策有:

1.如果一個35歲以上的單身人士想買一套新公寓,他/她只能在不成熟的地區購買一套靈活的兩居室公寓。如果你購買轉售公寓,你可以選擇任何房間類型,除了它在家庭中運行。

第二,除了轉售單位,35歲以上未婚父母還可以申請不成熟地區的兩居室靈活或三居室新單位。如果20歲及以上未婚父母有需求,政府會酌情處理。

3.成熟地區推出的預購組屋的兩居室至五居室靈活戶型,至少95%預留給首次購買的家庭;在不成熟地區,至少85%的三居室和至少95%的四居室或更大的戶型留給首次購房者。為首次購買的非老年單身人士預留的兩居室靈活單元配額為65%。

4.居住在不成熟地區的兩居室補貼公寓的家庭,如果被提升到不成熟城鎮的三居室公寓,可以申請逐步增加的中央公積金住房補助。居住在出租公寓的第二次購房者在不成熟的城鎮購買兩居室或三居室公寓時也可以申請補貼。

所有接受採訪的分析師都認為,這些政策不會因為城鎮的重新分類而惡化。傅應寬和許家榮指出,如果未來城鎮按地理位置分類,對這些政策進行相應調整並不困難。例如,單身人士只能在中心區(OCR)以外購買新公寓。

錢溫嵐還說,這些政策有不同的意圖,即使城鎮被重新分類,政府也會找到另一種方式來促進這些目標。

他說,如果是為了確保負擔能力和包容性,當局可以在確定新的分類後,重新制定最合適的購房標準,以做到這些目標。這個不用太擔心。

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