精裝潢為何成了「驚裝潢」
新房精裝潢問題現狀調查
● 很多時候，精裝潢成了開發商繞過限價、謀取高利潤的一項手段。不少樓盤為漲價而做精裝，裝潢標準誇大其詞，以次充好，直接導致收房維權糾紛增加
● 住建部門頒發預售許可前會要求開發商在預售方案中對裝潢標準或價值進行承諾。如果開發企業違反預售方案的裝潢承諾，嚴重降低裝潢標準，將受到相應處罰
● 精裝潢房在銷售之初應讓開發商列明裝潢標準清單，提供交付後房屋室內裝飾裝潢主要材料和設備的品牌、產地、規格、級別、數量等，並在監管部門進行樣板房影像證據保全，從源頭上保障購房者權益
□ 本報記者 趙 麗
□ 本報實習生 楊軼男
前段時間，忙完一天工作的陜西西安人陳星星(化名)回到家，準備好好做頓飯犒勞一下自己。剛進廚房，他便被眼前的景象嚇了一跳：廚房上方牆壁漏水，牆體起皮破裂，碎屑散落一地。自從兩年前搬進這個新家，陳星星就感覺沒怎麼消停過——廚房、廁所大面積漏水，牆面開裂、掉皮，嚴重影響生活質量。
精裝潢變成「驚裝潢」，有此體驗的何止陳星星一人。近年來，在大力倡導節能降損、低碳經濟、減少重復裝潢和二次裝潢的背景下，精裝潢房在房地產市場的比重越來越大，隨之而來的裝潢質量差、滲水、甲醛超標等問題也層出不窮。
本是為了省心、追求高品質生活而買的精裝潢房，為何成了煩惱的源頭？精裝潢質量如何保證？出現問題又該怎樣依法維權？帶著這些問題，《法治日報》記者進行了調查採訪。
承諾保質期為五年
一年不到漏水嚴重
2002年，原建設部頒布《商品住宅裝潢一次到位實施細則》，精裝潢房開始面市。2017年，《建築業發展十三五規劃》明確，到2020年新開工全裝潢成品住宅面積達到30%。如今在很多大城市，精裝潢已經成為新房的標配。
「一站式整裝、高性價比、0增項、質保時效長、多次驗收」「使用環保材料，交房即可入住」……在房產銷售廣告中，開發商往往也會對精裝潢大書特書。
正是看中了這一點，覺得買精裝潢房減少了自行裝潢環節，省時省力，陳星星才決定買下這套位於西安、知名開發商開發的精裝潢期房。
他向記者回憶說，認購前售樓部的銷售人員特意帶他去看了樣板房。「樣板房的裝潢特別精致，不論是牆壁的顏色搭配、還是布局設計，看起來都非常舒服。我和家人都很喜歡。」
陳星星記憶猶新，當時開發商說裝潢費用為1000元/平方米，算下來比自己請人裝潢還要便宜。他也不是沒有擔心和疑慮：1000元/平方米的價格能否達到開發商宣稱的裝潢效果？
而銷售人員的一席話消除了其顧慮，銷售人員說是因為開發商有自己的裝潢材料購買管道，又是大體量採購，價格自然會低不少；且開發商承諾精裝潢保質期為5年，在購房合同中也註明了質保年限。
萬萬沒想到，入住還沒到一年，煩惱就來了。「一開始是廁所牆壁滲水，只要一洗澡就會有漏水現象，後來找樓上樓下問了下，發現大家都存在這些問題，而且是同一面牆。」陳星星說。
再後來，廚房也開始漏水。「只要一下雨，廚房房頂就開始向下滴水，順著天然氣管道流到灶台上，有時甚至連飯都做不了。」陳星星說著，在手機上找出之前拍攝的廚房漏水視頻給記者看，「滴水聲很大，尤其是夜深人靜的時候，吵得人都睡不好覺」。
「從去年開始，我和其他業主就多次向小區物業反映房屋漏水問題，要求進行維修。物業派人來檢查後得出的結論是‘外牆沒有做防水’。等了一年多了，到現在問題還沒有解決。」陳星星告訴記者，因為小區物業是開發商自家的，他還特意投訴到總部，得到的回復是需要進一步核實，然後就沒有任何消息了。
種種亂象長期存在
問題多且較難發現
記者梳理公開報導發現，因精裝潢問題引發的糾紛比比皆是，甚至有業主吐槽精裝潢：收房即維權。
2020年，廣西南寧保利領秀前城的兩棟精裝樓房遭業主投訴：鞋櫃、櫥櫃下方未貼瓷磚，部分下水管生銹，木地板松動……業主們雖多次向開發商反映，但遲遲未能解決問題。
重慶萬科禦瀾道三期均為精裝房，2020年10月陸續交付，不少業主反映：房子廁所天花板滲水嚴重，如同「水簾洞」；拆開發現水管、防水材料質量很差，地漏、管道尺寸也對不上。
精裝潢有多「驚」，河南駐馬店的劉繼(化名)深有體會。他2018年在當地買了套新房，入住一年半不到，地板已經大面積開裂了，無奈之下只好找裝潢隊來翻修，拆掉地板一看，下面的水管電線鋪得一塌糊塗，用的材料也很劣質，讓他「驚」出一身冷汗。
種種精裝潢亂象，對於湖南某設計公司設計總監唐宇而言，早就見怪不怪了。他告訴記者，雖然業主在收房時會先行驗房，但也就看個大概，比如有沒有漏水現象、門窗能不能關緊等，至於裝潢細節、材料、水電排線、環保系數等問題，一般人是不太能看出來的。
他介紹說，甲醛超標、環保系數不達標也是精裝潢房經常存在的問題。甲醛的來源主要有家裝塗料、乳膠漆以及木制品。一般家裝會選擇具有環保標識如E0、E1級別的裝潢材料，乳膠漆也會選擇甲醛釋放量較少的種類，但一些開發商為了節約成本，可能會選擇劣質材料，就容易出現甲醛超標的問題。
「還有一些不良開發商將精裝潢房的廁所下沉池使用建築垃圾回填，回填材料較重容易導致下沉池的防水層開裂，時間一久，廁所發臭漏水不說，還存在塌陷的風險。」他舉例說。
在北京從事裝潢監理工作的趙鵬向記者透露，實踐中，精裝潢房的業主對房屋(吊頂)結構性開裂、廚衛防水不到位、牆面空鼓、門窗開合不順暢等問題反映比較強烈。
「還有開發商偷工減料這一塊，比如樣板間的高價石材全被換成普通石材，家具質量低下，與樣板間陳列的家具有明顯差別。」趙鵬說，如果把開發商的樣板間看成「賣家秀」，而業主買的精裝潢房就成了「買家秀」。
「這兩年因為成本和房企自身原因，精裝潢房出現各類問題，購房者在認購時一定要對裝潢條款仔細審核。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，目前來看，精裝潢要回歸到「宜居」的導向，既要做到裝潢標準提高，也要防范房企借裝潢變相加價等亂象。
壓縮成本謀取利益
維權成本高妥協多
在長期從事裝潢設計工作的唐宇看來，精裝潢問題，根源在於一些開發商為追逐利益，將成本壓縮到了極致，「開發商也不傻，既然能給出比市面上普通裝潢還要低廉的裝潢價格，在成本方面一定會盡可能地壓縮」。
他介紹說，開發商找裝潢隊一樣會「貨比三家」，開發商想從中賺錢，裝潢隊也要賺錢，往往就只能從材料、工期等方面尋找利潤的空間，最終把問題轉嫁到購房者頭上。
「很多時候，精裝潢成了開發商繞過限價、謀取高利潤的一項手段。不少樓盤為漲價而做精裝，裝潢標準誇大其詞，以次充好，直接導致收房維權糾紛增加。」嚴躍進說。
多位業內人士指出，一旦發現精裝潢問題，業主採取妥協甚至自認倒霉的不在少數，其原因在於：
一方面，由於國家對新建商品房價格的嚴格管控，現在很多城市出現了商品房和存量房價格倒掛現象，所謂的「倒掛」就是商品房售價要低於周邊存量房價格。這種情況下，購房人覺得只要買到就是賺到，對精裝潢問題就不那麼重視了。
另一方面是維權成本太高。房子出現問題，比如漏水問題，是房子建設問題還是裝潢問題，責任比較難劃分；不同價格應該對應什麼樣的裝潢標準也很難認定。此外，一些購房人維權意識不強，沒有及時保存相關證據，增加了維權難度。
長期從事一線裝潢工作的河南人張松告訴記者：「有時候我們幹活兒時，能明顯地看出房子蓋的質量比較差，裝潢再好也沒用。但我們不會提出任何問題，把自己的活幹好就行了，畢竟我們是靠開發商‘吃飯’的。」
對此，趙鵬建議，購房者在簽署購房合同時，一定要盡可能詳細地將裝潢標準、所用材料等級和品牌、環保級別、保修期、賠償責任認定以及換房、退房等寫入購房合同中，驗房時一一仔細核對。日後如果產生糾紛，這也可以作為索賠的依據。
調整完善管控思路
加強監管執法力度
2019年1月，《住宅全裝潢評價標準》實施。同時，部分城市相繼出台規定，要求開發商交付精裝潢房半年內不得拆除樣板房，對裝潢標準和過程進行針對性監督。
北京市房地產中介行業協會法律事務委員會副主任王樹德認為，《住宅全裝潢評價標準》並非國家強制性標準，目前很難推廣。在他看來，要改變精裝潢亂象，商品房價格的管控思路應進一步調整完善。實踐中，一些地方迫於房價上行壓力，把備案當成了調控新房房價和金融風險的手段，導致哪怕市場再好，新房也賣不上價的現象，一些開發商就通過降低成本(比如讓購房人承擔中介費、裝潢質量縮水等)來提高利潤。
「同時，還要嚴格執法。」王樹德說，實際上，相關部門對開發商精裝潢並非沒有監管，住建部門頒發預售許可前會要求開發商在預售方案中對裝潢標準或價值進行承諾。如果開發商違反預售方案的裝潢承諾，嚴重降低裝潢標準，將受到相應處罰。
「精裝潢問題本質上是價格問題。降低裝潢標準屬於違反商品房明碼標價或變相提高商品房價格的違法行為，此行為一旦被認定，市場監管部門可以開展價格執法，要求開發商糾正並對其進行處罰，所以下一步要加強的就是執法力度。」王樹德說。
嚴躍進建議，精裝潢房在銷售之初應讓開發商列明裝潢標準清單，提供交付後房屋室內裝飾裝潢主要材料和設備的品牌、產地、規格、級別、數量等，並在監管部門進行樣板房影像證據保全，從源頭上保障購房者權益。
「從開發商角度看，其有一種很明顯的規避或降低成本的考慮，所以精裝潢問題多半和房企自身產品質量把控不到位有關。此類領域出問題時，往往其承擔的責任也較小。」嚴躍進說，隨著精裝潢房的建設和交付數量增加，未來確實需要建立完善相關標準，必要時需要出台精裝潢房監管或規劃方面的具體政策，以供房屋交易和房屋交付等方面的對照，甚至需要建立星級評級機制，對精裝潢劃分等級分類，防范精裝潢亂象。
來源： 法治日報
