樓市深夜迎來重磅利好，部分城市首套房貸利率下限被階段性放寬。
9月29日，人民銀行、銀保監會發布關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地 新髮放首套住房貸款利率下限。
這並不是央行今年首次調整住房信貸政策，央行、銀保監會曾於5月發布通知，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。
此次政策階段性調整有哪些意義？哪些城市符合這一政策？後續房地產市場調控政策是否會進一步放寬？
部分城市首套房貸利率不設下限
在5月15日房貸降息後，首套房貸利率為不低於5年期LPR-20BP；二套房不低於5年期LPR+60BP不變，各地在下限基礎上因城施策調整。而此次政策出台後，意味著，從9月29日至今年年底，部分城市首套房貸利率可以低於5年期LPR-20BP，不設下限。
9月29日，人民銀行、銀保監會發布關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知，對於符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地 新髮放首套住房貸款利率下限。
央行、銀保監會表示，這一政策措施的出台，有利於支持城市政府「因城施策」用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的 新髮放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財經表示，此舉主要是抓住穩增長關鍵窗口期，出台階段性、差別化穩樓市增量政策，在風險可控情況下，因城施策，根據部分城市區域房地產市場情況，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進樓市需求回暖。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業性個人住房貸款利率下限的放寬。換言之，此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率基礎上進一步下調。
這些城市將迎政策利好
「主要是針對房地產市場疲軟的城市，明確了房價過冷的城市可以運用這項工具。」嚴躍進稱。
值得注意的是，央行、銀保監會發布通知稱，對於2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
同時，按照「因城施策」原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
哪些城市符合這一政策？第一財經記者根據國家統計局發布的6月、7月、8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況梳理來看，共有23個城市符合這一政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市。具體包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、嶽陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
嚴躍進認為，政策出台後，會使銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。
周茂華表示，樓市調控堅持房主不炒，延續穩字當頭基調，因城施策、精準調控，並為部分區域用足政策工具空間創造條件，促進樓市加快復蘇，回歸三穩軌道。
不排除利好擴大至更多城市
三季度以來，中央及地方出台了一系列「保交樓」舉措。7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
與此同時，國常會多次部署房地產，從強調「因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求」到「支持剛性和改善性住房需求」，再到「支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款」，政策基調向寬鬆積極漸進。
根據克而瑞地產研究發布的《2022年三季度中國房地產總結與展望》報告統計，三季度，121省市累計出台148次放鬆政策，主要涉及放鬆限購、放鬆限貸、放鬆限價、放鬆限售、放鬆公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻；86城隨LPR下調房貸利率，首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍偏弱。
展望四季度，中國銀行研究院在報告中建議，接下來應因地制宜放鬆需求側限制措施，進一步降低人口流入地區限購門檻，通過降低首付比例、改善公積金使用方式範圍等減輕剛需購房壓力，適當縮小剛需和改善性住房之間首付比例、貸款利率等方面的差距，釋放改善性需求。
東方金誠國際信用評估有限公司研究發展部高級分析師馮琳認為，後續視房地產市場運行情況而定，不排除將這一舉措擴大至更多城市，或單獨下調二套房房貸利率下限的可能。同時，預計四季度5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個重要著力點。
