用低成本經營貸「置換」房貸?中介的推銷電話你收到了嗎

國記憶體貸利率普遍下行,部分房主提前還房貸的意願強烈,甚至打起了用更低成本的貸款「置換」房貸的主意,這讓善於包裝的貸款中介「有機可乘」。

記者了解到,當下因為經營貸貸款利率普遍低於房貸,不少貸款中介會在推銷業務過程中暗示其中「套利」的機會,也有購房者主動尋找相應操作管道。這一模式在過去炒房客加杠桿炒房時曾「盛行一時」,甚至不少剛需購房者還會通過成本更高的消費貸補足首付款。

不過值得注意的是,這些都屬於監管禁止的「資金違規進入樓市」的范疇,一旦被貸後追蹤「識破」,不僅會被收回貸款還面臨失信風險。另有法律人士對記者表示,如果其中借用空殼公司申請經營性貸款,還可能涉嫌欺詐貸款,銀行人員若審核不審慎也會加大內部風險。

經營貸「置換」房貸有花招

三年前剛在北京買房的王強(化名)最近一直在和貸款中介打交道,希望在「少還房貸利息」的問題上找到合適的解決方案。因為相比利率不斷走低的經營貸,他手中的房貸利率即使掛鉤最新的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)也依然更高。

「現在比較划算的就是經營貸(置換)和(房屋)二次抵押貸款,但都需要名下有公司。」面對王強的咨詢,一位貸款中介劉奧(化名)這樣介紹。

以北京地區為例,上述兩種經營貸的利率最低可以做到3.4%~3.6%,均分為10年期先息後本(前期壓力較小)、20年期等額本息兩種方式,相比當地首套房4.3%的房貸利率的確更低。從金額來看,二者貸款上限在房屋價值的60%~85%之間。

關於「房貸置換」,幾家中介經理都表示最近「很多人在做這個」,他們在這方面也有很多操作經驗。

根據劉奧介紹,所謂經營貸置換可以通過過橋資金墊資做到還清房貸後,繼續還利率更低的經營貸;二次抵押則是直接將正在還按揭的房屋進行二次抵押,以經營用途申請一筆貸款。從正常的借款條件來看,二者均需要借款人名下有房+公司,其中二次抵押要求按揭償還18個月以上。

結合王強等人的描述和記者咨詢,所謂經營貸置換房貸一般需要以下流程:個人攜帶身份證、房本等資料去銀行申請經營貸——中介補充材料——銀行根據情況出具批貸函——個人(通過中介)找墊資公司還清按揭——房本解除抵押——銀行經營貸放款——個人還清墊資並開始還經營貸。

相比之下,二次抵押的流程更為簡單:個人申請二次抵押貸款——銀行審核放款——個人拿資金還清按揭並開始償還經營貸。

通俗理解,二者的區別主要在於:經營貸置換房貸流程更繁瑣,而且成本和風險更高,中間涉及高成本的社會過橋資金;二次抵押流程更簡單(一般需要借款100萬元以上),但因為資金名義上不能用於償還房貸,所以需要一定的「掩護」。

這也是中介在其中的關鍵作用——一是幫助個人尋找借款申請需要的「殼公司」,二是尋找「掩蓋」資金流水的第三方公司。以申請經營貸為例,王強了解到通過中介買斷一家「殼公司」需要1萬元左右。在接收經營貸款項方面,有中介人士向一位客戶透露,有至少(與其單位合作的)上千家公司「專門用於收款」,以躲避銀行的貸後追蹤。

各方動機是什麼?

事實上,這些中介人士最初找到王強以及其他「客戶」的方式是電話營銷,主要推銷的是個人消費類貸款(利率更高),但因為疫情等原因導致大家消費投資觀念趨於保守,這一業務的景氣度也發生變化,從而帶來一定業務壓力。

尤其對於不少背負房貸的人來說,隨著理財淨值化轉型進而收益率波動加大、股債市場下行導致基金收益不理想,加上年內銀行定期存款和大額存單利率多次下調,市面上已經很難找到收益可以覆蓋房貸成本的產品。

疫情的持續和反復也影響了不少人的收入及預期,個人提前償還房貸、減少房貸成本的意願有所提升。「現在主要是要攢錢、還錢,把家庭支出降下來」王強粗略算過一筆帳,以其當前所剩300萬元左右房貸為例,按照當前利率水平,以經營貸置換房貸可以少還約70萬元利息。

雖然王強並不知道自己的聯繫方式是如何泄露的,但他對中介已經從「排斥」進入「試探性咨詢」階段,而最近和他打交道的這些中介人士普遍自稱與國內多數銀行有合作,其中至少包括四大行。

「咨詢和資料篩選,還有我們為您初步制定的貸款方案,是在我們這邊,但真正的貸款流程是要到銀行櫃台辦理的,這一點您放心。」另一位中介人士對王強承諾,一般單位類型的貸款中介是沒有問題的,主要是接受銀行(某支行)委托,但也有個人類型的中介主要與個別銀行客戶經理合作。

此前就有中介人士對記者介紹,因為銀行對於部分資質較差或貸款金額較小的客戶審核比較麻煩,為了拓展業務會選擇與中介合作,讓後者能夠先一步幫其篩選小額貸款客戶並進行資料歸集、統一申請放款,從而在流程上更高效。尤為關鍵的是,經過幫助獲客和包裝服務,中介可以獲得可觀的中介費。王強接觸的一家中介公司明確表示,其在客戶端收取服務費的標準是貸款總額的1.5%。

事實上,這一模式在幾年前曾是炒房客熱衷的「杠桿」工具,但後來隨著監管趨嚴,加上地產環境變化,這一套利模式逐漸式微。而疫情以來,政策對中小微企業的支持力度加大,相應貸款成本不斷下行,這讓很多中介甚至銀行內部客戶經理,與有相應需求的客戶「一拍即合」。

這些風險不容忽視

雖然從利息成本來看的確很划算,但王強並沒有付諸行動,因為這其中有很大的違規風險:一旦被銀行追蹤到資金用途不實,這筆貸款會被收回,而且還會影響個人徵信。

資金違規流入樓市一直是監管重點打擊的領域。近期各地銀保監局開出的相關罰單密集,房地產貸款業務管理不規範、房地產授信業務管理不審慎、貸款支付管理與控制不到位,導致個人貸款資金違規流入房地產等是主要原因。

在近期罰單的其他案由中,個人經營貸款貸前調查不盡職,個人消費貸、經營貸違規流入房地產等也頻繁出現,其中既涉及大行、股份行的地方分支機構,也有城商行、農商行。

根據記者從多個中介人士處咨詢了解,一般銀行會與中介簽訂相應協議,包括約定中介需要完成多少獲客,銀行需要為其設定「綠色通道」等。王強咨詢過的一家規模較小中介機構的人士表示,可以為其找到比市面上經營貸利率更低的貸款,但貸款方主要是東北地區某村鎮銀行。

對於王強擔心的銀行貸後追蹤問題,劉奧則明確表示不用擔心,後續的事情交給他們(中介)就好。據記者了解,銀行一般會在貸款發出後1個月或3個月內進行資金用途追蹤,之後也會定期追蹤,因此如果個人是在「買斷殼公司」後申請經營貸,一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示,有些銀行只追蹤第一手,只要在借款1個月之後再用,大概率不會出問題。

盡管中介的介紹看起來「天衣無縫」,但並不代表沒有風險。有法律人士對記者表示,這一違規操作過程中,除了個人面臨貸款被收回、徵信受影響,銀行面臨行政處罰外,如果是居民和中介聯手造假申請經營貸,還涉嫌騙取貸款;如果串通銀行內部職員,銀行工作人員則涉嫌違規發放貸款罪,銀行內部的系統風險也會大大增加。

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