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精裝房的裝潢到底值多少錢?怎麼評估確定?寧波就住宅全裝潢擬再出2大新規,正公開征求意見

  繼上月末對新擬訂的《關於完善新建住宅全裝潢工作的通知(征求意見稿)公開征求意見後(詳見本號報導《寧波新的全裝潢政策公開征求意見!5大重點內容,購房者和開發商都應該關心!》),今天,市住建局再就兩項全裝潢政策公開征求意見——

  一是《住宅全裝潢價格評估規則(試行)(征求意見稿)

  一是《新建全裝潢住宅項目樣板房管理辦法(試行)(征求意見稿)

  看名稱,顯然這兩項新擬訂的全裝潢政策,分別涉及全裝潢樓盤的裝潢標準評估,以及樣板房的監管。

  下面分別來看征求意見稿中的重點內容。

  PART.1

  全裝潢住宅的裝潢值多少錢

  怎麼評估確定?

  01評估流程

  先看在征求意見稿中,全裝潢住宅的裝潢評估流程,是怎麼定的。

  首先,市住建局會先組建一個全裝潢價格評估機構名錄庫。符合相應工程造價咨詢資質且未被列入行業信用負面清單的社會中介機構,都可申請加入。這個名錄庫向社會公示,並實行動態管理。

  然後,全裝潢的樓盤,應在預售前1個月,向屬地住建部門提交所有房源的裝潢具體方案(含升級裝潢方案),並提交委托評估申請。具體方案內容,應包括裝潢設計圖,裝潢主要材料和設施設備的品牌、型號、材質,主要施工工法,裝潢預算清冊,以及其他評估所需要的有關資料。

  再然後,在屬地住建部門監督下,開發商從評估機構名錄庫中,隨機選取一家評估機構,並簽訂價格評估委托合同。

  被選中的評估機構,應在接受委托之日起15日內完成評估,並向開發商出具評估報告,同時報送屬地住建部門和市建設工程造價管理服務站。評估機構應根據開發商提供的資料,參考現行計價依據,結合本地評估期市場化可比價格水平進行評估。

  最終的裝潢價格評估報告,以及對應的樓盤全裝潢具體方案,開發商應連同其他銷售資料一並公示。

  02評估公式

  再看一套房子的裝潢到底值多少錢,會怎麼評估出來。

  按征求意見稿,以後市六區行政區域內的新建全裝潢住宅項目,均應接受裝潢價格評估。

  全裝潢價格評估的範圍,只包括住宅套內的裝潢費用,公共樓道、電梯廳、設備用房、大堂及其他公共空間等的裝潢費用都不包括在內。

  注意——這里說的是套內

  也就是說,最終一套房子的裝潢值多少錢,或者說裝潢標準是多少錢一平米,並不是按房子的建築面積算的,而與得房率有關。

  征求意見稿指出,裝潢費用標準應根據商品房預測繪的建築面積進行合理折算,並給出了一組參考計算公式:

  套內建築面積=房屋建築面積-公攤面積

  得房率=套內建築面積/房屋建築面積

  套內裝潢標準=套內裝潢造價/套內建築面積

  評估裝潢標準=套內裝潢標準×得房率

  舉例而言——

  一套預測繪建築面積100平方米的住宅,公攤假設是20平方米,那麼套內建築面積就是80平方米,得房率80%。

  如果評估機構評估下來,房子里面的裝潢值20萬,那麼套內裝潢標準=20萬元/80平方米=2500元/平方米。

  而最終的評估裝潢標準=2500元/平方米×得房率80%=2000元/平方米。

  按征求意見稿,經評估,如果樓盤的基本裝潢方案價格在最低限額(1500元/平方米)以下的,評估機構應及時反饋給開發商,同時報告屬地住建部門,待設計圖和有關內容完成整改後,重新進行評估。

  而對基本裝潢方案價格在2000元/平方米以上的,就按2000元/平方米計。

  03罰則

  按上述評估流程,可能購房者會擔心——如果開發商和評估機構之間私下串通,會不會把本來只值1500元/平方米的裝潢,最後評成2000元/平方米?

  征求意見稿中,對此給出了明確的處罰規定。

  如果評估機構違背職業道德、價格評估有關規範和標準,玩忽職守或者與房地產開發企業串通、弄虛作假,其做出的評估報告無效並承擔相應責任;該違法違規行為記入造價咨詢行業信用不良記錄和行業信用負面清單,並對外公示。情節嚴重的,依法追究其法律責任。

  對開發商以賄賂、利誘等不正當方式干擾價格評估活動,拒不提供相關資料或提供虛假資料致使評估工作無法正常開展的,屬地住建部門應責令限期整改。逾期不整改或者整改不到位的,暫緩受理該項目的預售申請;情節嚴重的,依法追究法律責任。該違法違規行為記入房地產企業信用不良記錄。

  另,據征求意見稿,裝潢評估費用由開發商承擔,並給出了收費參考標準:

  PART.2

  全裝潢樓盤的樣板房怎麼監管

  如果給樓盤的樣板房簡單分類——

  按位置,可以分成實景樣板房——即征求意見稿中「設置在可售房源內」的樣板房,以及非實景樣板房——即征求意見稿中「異地就近設置」的樣板房。

  按標準,可以分為交付標準的樣板房,和只是用以展示效果的非交付標準樣板房。

  01交付標準樣板房

  先看全裝潢樓盤中的交付標準樣板房。

  按征求意見稿,全裝潢住宅項目交付標準樣板房,可以在可售房源內設置,也可以異地就近設置。

  但不管樣板房設在哪里,因為是交付標準,因此都應嚴格按照與各種套型的房源相對應的裝潢具體方案建造,並在預售前完成。

  同時,交付標準的樣板房,不得加裝交付標準以外的軟裝和家電、家具、燈具等設施設備、裝潢材料和裝飾物品。

  在樓盤預售前,銷售管理機構應當組織質量管服機構、受托進行裝潢價格評估的工程造價咨詢機構,對交付標準樣板房進行現場檢查、核對。只有經檢查、核對與裝潢具體方案相符,交付標準樣板房方可對外開放。

  銷售管理機構應當如實記錄樣板房現場檢查情況。評估機構應當如實記錄樣板房現場核對結果,並將核對結果(或影像記錄)存檔。

  不過,征求意見稿中指出,交付標準樣板房的檢查、核對結果,原則上不作為房地產開發企業在商品房裝潢糾紛中有關事項的免責依據。

  02異地設置的交付標準樣板房

  征求意見稿對於異地設置的交付標準樣板房,作出了特別規定。

  其中明確,異地設置交付標準樣板房的,銷售管理機構應當檢查樣板房展示內容是否符合公示要求;質量管服務機構應當檢查戶內空間尺寸、裝潢外觀布局是否與裝潢具體方案相符,是否已提供裝潢主要材料和設施設備的質量合格證明;評估機構應當核對裝潢主要材料和設施設備的品牌、型號、材質等是否與裝潢具體方案相符。

  異地設置的交付標準樣板房,允許移位至可售房源。但移位後,兩者的戶內空間尺寸、裝潢標準和裝飾效果等,均應當保持一致。

  征求意見稿同時明確,異地設置的交付標準樣板房移位至可售房源1個月前,開發商應當在售樓處、原樣板房等醒目位置公告相關信息,向屬地住建部門報備,並通過商品房買賣合同中預留的聯繫方式書面告知購房者。

  移位後,可售房源內的交付標準樣板房在對外開放前,同樣應當由銷售管理機構組織質量管服機構、評估機構進行現場檢查與核對。在可售房源內的交付標準樣板房對外開放滿1個月後,原異地設置的樣板房才可以拆除。

  資料圖片,圖文無涉

  征求意見稿還明確,交付標準樣板房在保留期內,不得擅自變更樣板房展示內容,不得擅自拆除、移位或調換。

  按此前公開征求意見的《關於完善新建住宅全裝潢工作的通知(征求意見稿),樣板房保留期為全裝潢住宅集中交付購房者之日起不少於6個月,或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少於2年。

  可售房源內的交付標準樣板房在保留期內銷售的,開發商應當在銷售前書面告知購房者,並在商品房買賣合同中與購房者明確約定,房屋在樣板房保留期屆滿後交付。

  此外,征求意見稿還規定,開發商應留存交付標準樣板房的主要裝潢材料樣品,留存期限與交付標準樣板房保留期限一致。鼓勵房地產開發企業進行留存公證。

  03非交付標準樣板房

  再看非交付標準樣板房的設置規定。

  征求意見稿指出,開發商設置用以展示效果的非交付標準樣板房的,應當在樣板房入戶門以醒目字體標識「非交付標準樣板房,僅供購房者參考」字樣;樣板房內非交付標準的設施設備、裝潢材料、裝飾物品,均應採用醒目標識提醒購房者。

  特別值得關注的是,未設置交付標準樣板房的戶型,不得設置非交付標準樣板房。

  也就是說,樓盤中某種套型的房源,如果沒有設交付標準樣板房,那就不能設非交付標準樣板房。

  據此規定,以後,大家去參觀樣板房時,開發商很可能會給你看2套樣板房,一套是里面家具、家電、軟裝等等都沒有的交付標準樣板房,另一套則是展現很讚的居家效果的非交付標準樣板房。

  資料圖片,圖文無涉。

  當然,按征求意見稿,一個樓盤可以不用對每一種套型都設交付標準樣板房。

  對未設置交付標準樣板房的戶型,開發商應書面告知購房者該套型與交付標準樣板房的差異。征求意見稿鼓勵開發商採用VR等技術,為購房者提供未設置交付標準樣板房戶型的展示服務。

  最後,按征求意見稿,開發商如果不按規定設置樣板房,可能領不出預售證。

  而且,在銷售過程中,如果開發商有下列情形之一,屬地住建部門將責令限期整改,整改期間暫停項目網簽;情節嚴重的,記入房地產開發企業誠信記錄檔案,向購房者公示違規行為:

  (一)樣板房保留期內,擅自變更樣板房設施設備、主要材料的品牌、型號、材質等展示內容的;

  (二)交付標準樣板房保留期內,擅自移位、拆除、調換樣板房的;

  (三)移位、拆除交付標準樣板房,未按照規定書面通知購房者,以及拒絕或者變相拒絕購房者監督的;

  (四)樣板房公示中存在其他違規行為、不誠信行為的。

  兩份征求意見稿全文附下。它們公開征求意見的時間,均為2020年6月15日至2020年6月23日。

  你覺得有關住宅全裝潢的這些新政策正式施行後,會起到什麼樣的作用?歡迎留言評論。

  來源:寧波晚報記者 周科娜

  編輯:王元卓

  二審:程旭輝

  三審:劉雄飛

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