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購房者接收房屋要注意的問題及事項

  筆者從事房地產方面的法律服務長達26年,經常有人向筆者咨詢如何驗收房產的事宜,也經常代理房屋質量或房屋產權方面的訴訟業務。購房人與開發商爭議的案件每年都大量發生,所以,購買了新房子在接收房產的時候,一定要認真細致,不可粗心大意。

  一、接收商品房首先要查驗並接收相關資料,並要求更換正式購買房屋的相關憑證

  1、仔細核對商品房買賣合同中有關房屋質量的約定,並吃透約定的房屋交接質量標準

  (1)商品房買賣合同是買賣雙方交接房屋時查驗房屋面積、棟號、交房時間及質量和房屋合法性的唯一文件,因為買賣雙方的權利義務都由合同約定,大陸民事法律爭議中的「合同自治」原則是審判、仲裁機關確認爭議雙方是否違約的唯一標準。驗收房屋時,如果發生實際交付的房屋面積大於或小於合同約定,可以根據法律規定,對大於合同面積超過3%以上部分要求無償接收,對少於合同面積3%的面積部分要求雙倍補償或解除合同。對於交付面積誤差在3%以內的部分,雙方應依法據實結算。

  (2)如果交付房屋時間早於合同約定的時間,購房人可以接收。如果晚於合同約定的交付時間,應該要求開發商依照合同約定的違約條款支付過度費或給予相應的補償。如果雙方在簽訂合同時沒有這方面的約定,則購房人可以根據售房人實際交房時間遲於合同約定時間的長短,依照相關法律規定要求售房人承擔相應的違約責任。

  (3)商品房買賣合同如果對室內裝潢有約定標準,應按約定標準接收,對於室內裝潢標準不符合雙方約定的,可以拒絕接收並要求整改。如果雙方對質量室內裝潢標準約定比較籠統的,只能按照實際交付狀況接收房屋。

  (4)如果買賣雙方簽訂購房合同時使用的是開發商自擬的合同版本,在接收房屋時應要求開發商必須提供正式的商品買賣合同。將來辦理不動產登記時,登記機構只認可規範的標準合同版本。如果開發商不能提供正式的房屋買賣合同,則可以拒絕接收並要求開發商承擔違約責任。

  

  2、向不動產部門核實自己購買的商品房有無在建工程抵押登記情形和其他抵押、質押情形。很多開發商在工程建設期間,因資金不足,經常採取在建工程抵押貸款情況。如果在建工程抵押登記沒有解除,購房人則不能接收房屋,同時還要追究開發商的違約責任。因為,正在抵押狀態中的房屋權利受限,一旦開發商不能償還貸款,購買的房屋一旦被銀行主張了抵押權利,則購房人將無法獲得所買房屋的產權。即使是花錢買現房的購房人,查清所購房產有無在建工程抵押或其他抵押、質押情況都是非常重要的。

  3、查驗自己購買的房產工程竣工驗收資料。有的開發商為了銷售房產,盡快回籠資金,他們的在建工程可能缺少一定的手續而無法辦理驗收,或者因拖欠施工單位工程款,致使工程無法驗收。此時如果倉促接收房屋,很可能買到的房屋屬於無法竣工驗收也無法辦理不動產登記的房產。

  4、要求開發商更換正式購房發票。現實中有許多開發商在房屋預售時向購房人出具的是收據而不是正式發票。購房人如果拿不到發票,無法辦理不動產登記。所以,要求開發商更換或出具正式必要是購房人的主要權利之一。

  5、查驗自己購買的房產是否辦理了供暖工程的驗收登記,有無欠繳供熱公司費用的情況。新建房屋原則上要由開發公司保證第一個供暖期交費供暖。新建樓房建成後經歷了一個供暖期並正常供暖沒有問題後,房屋才可以正常使用。如果開發商在工程建成後第一個供暖期沒有交費,也未供暖,室內供熱設施很可能有損壞情況而沒有被發現,一旦倉促接收房屋就可能給自己帶來麻煩。

  6、確認開發商在工程建成後的物業管理機構是如何確定的。如果前期物業管理是開發商自己的物業公司,須查驗開發商先期的物業管理機構是獨立企業還是開發公司的內設機構。如果是獨立的企業,則物業管理相對有保障,如果是開發商的內設管理機構,則物業管理沒有保障。

  7、查驗自己購買房產的小區是正式供電還是工程建設期間的臨時供電,因為供電的形式不同,對小區的業主影響極大。

  8、對於開發商代收的物業費、取暖費、煤氣開通費、房屋維修基金,要求必須提供正式發票,如不能提供正式發票,可以拒交。實踐中,經常發生開發商挪用這些費用的情形。

  9、接收的房產必須有開發商出具的質量承諾書,房屋質量承諾書有時會在房屋買賣合同的附頁中出現。如果沒有房屋質量承諾書,可以拒絕接收房產。

  10、不動產登記時間承諾書或承諾條款。如果購房合同中有對不動產登記的時間承諾條款,則按照合同約定執行。接收房產後,如果開發商不能在承諾的時間內辦理不動產登記,依法要承擔賠償責任。

  

  二、對所購買的房產進行實質性驗收

  因為新建房產的驗收涉及很多方面,購房人最好聘請專業人員陪同自己驗收,有些房屋質量方面的瑕疵很難被業主發現,而專業人員就比較有經驗。

  1、檢查房屋的外牆質量。即查驗房子的外立面是否平直,有無未完全閉合或未填實的牆洞。這種牆洞一般與施工時腳手架或塔吊固定支架的牆洞有關。工程結束時,這些牆洞必須填充嚴密後才可以抹灰,貼外牆瓷磚或刷塗料。在檢查完外牆立面後,就要檢查外牆瓷磚貼的質量情況,有無起鼓或者沒有貼實的情況。如果是有外保溫層,則檢查塗料噴塗的質量情況。依照規定,外牆保溫層必須使用阻燃保溫材料,很多開發商為了減少支出,往往會採用易燃保溫材料施工,這是非常危險的。應該查驗圖紙設計,確認阻燃保溫材料是否符合設計要求,如果不符合設計要求,可以拒絕接收並要求開發商承擔違約責任。

  2、檢查單元門是否符合售房合同約定的質量,單元門是否有廠家的銘牌。單元門與住宅的通訊聯絡是否暢通,遠程開門系統是否正常。

  3、檢查樓道是否符合安全寬度要求。筆者現在居住的房子就是驗收時發現樓道過窄,並發生相鄰入戶門打架的情況。最後經交涉,由開發公司將弱電牆拆除,給樓道增加了40公分寬度,從而保證了業主在樓道里的通行安全。

  4、查驗入戶門的產品質量,是否符合防盜門的質量要求,核對廠家產品是否符合購房合同的約定。入戶防盜門要開關幾次檢查是否靈活。要關上門檢查隔音效果是否符合要求?檢查貓眼安裝是否符合標準?檢查門鈴是否正常?檢查門是否能關嚴?可以雙手抓住門框使勁搖晃,檢查門框安裝是否牢固並不會發生晃動。同時要檢查相鄰入戶門的距離是否合理?如果相鄰入戶門距離不合理,一旦發生火災或地震,兩家相鄰人員出入時就存在不安全的隱患或者發生門撞人的隱患。如,筆者居住的鞍山萬科金域某小區的新開發樓房,開發公司對相鄰兩家入戶門的設計沒有考慮安全距離,業主在驗收房屋時發現有安全隱患,便採取了投訴和法律措施,開發商最後承認了錯誤,並進行了安全整改。

  5、對室內門窗的質量進行檢查,主要檢查密閉情況。如果密閉質量不好,容易影響冬季防寒。筆者現在的住宅,室內落地門是供進出院落花園使用的,當時對密閉情況沒有檢查,入住後發現冬季透風較重,影響室內的保溫。在門窗的驗收上,可以通過搖晃觀察門窗是否牢固,外形上有無破損以及密封的程度外,還要檢查門窗是否加有鋼襯。鋼襯一般加在門窗的四個角上,能起到加固的作用,避免門窗脫落,保證安全。購房者可以用磁鐵來檢驗,因為門窗都是鋁合金或工程塑膠的,磁鐵一吸就知道是否加了鋼襯。

  6、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚的檢查。這些地方的檢查主要是檢查施工質量,檢查有無裂縫、起鼓、牆磚和地磚是否黏貼結實、牢固。

  7、檢查上下水和廁所及廚房的防水存水情況,上下水必須保證暢通,廁所和廚房的防水不能有任何滲漏,還要查驗廁所和廚房的天棚有無滲水情況。

  8、檢查強弱電路暢通情況,確保沒有任何故障。對每一個電路都要認真測試。因為電路工程都是預埋管,很多種情況是看不見的,只能通過測試來確定是否符合質量要求。

  9、供暖設施的檢查比較困難,因為地熱管供暖的設施都是隱蔽的。如果是冬季接收房子,供暖設施有無問題可以直接檢查。如果不是供暖季節接收房子,業主有權要求對供暖設施的檢查驗收保留到一個供暖季節結束。如果開發商不接受這個條件,可以在驗收單上記錄「因非供暖季節,無法驗收供暖設施,保留一個供暖季節結束的驗收權利。」並對自己的驗收簽字拍照存檔。

  

  10、煤氣驗收比較簡單,一般要在與煤氣公司建立合同關係並登記後,才能供氣驗收。這個設施的質量保障人是煤氣公司,開發商或物業公司對該設施無法保證質量。

  11、廁所通風、排氣、廚房排煙等設施要保證功能正常,驗收時要求開發商提供產品的說明書及廠家對產品的三包協議。

  12、對自來水進行閉水和存水試驗,檢查水表是否有空轉情況,此項檢查和驗收需要和樓上樓下鄰居相互配合。

  13、對房屋高度必須檢測,商品房層高一般在3.0米左右,臥室、起居室的室內淨高不應低於2.5米,廁所、廚房室內的淨高不可以低於2.3米。住宅層高以層為單位作為計量,每一層的高度在設計上有一定要求。層高一般是指下層樓的地板面到上層樓的地板面的距離,高度誤差最大不得超過1公分,一般應該為5毫米以內。測量室內高度要在離牆角50cm的地方進行,可以多選幾個測量點,以保證整體高度沒有大的誤差。和層高經常聯繫在一起的就是淨高,層高和淨高是兩個不同概念。

  14、檢查通訊線路是否暢通,目前城市小區建設有兩種通訊線路,一是入戶的有線電視線路,二是入戶通訊光纜。對於通訊線路的檢查,可以在入住後與有關電視廣播經營單位或通訊公司辦理入戶服務合同後才能驗收,這方面的驗收與開發商無關。

  15、檢查采光情況。北方地區的采光要保證冬季大寒日陽光入戶不少於1小時,南方地區則要避免直射強光照射時間太長。一、二樓業主還要檢查向外了望的視線是否有非正常建築物的遮擋。筆者認識的王先生等人在海南購買的住宅是三樓,一、二樓是商業房屋,開發商在三樓業主的平台邊緣為二樓商業房建設了一堵廣告裝飾牆,致使三樓的業主無法對室外了望,也無法通過窗戶通風,極大地降低了的三樓住宅的使用功能和實際價值。

  16、對公共區域及設施進行驗收,如果公共區域設計不合理,影響業主的正常使用或出入安全,則應該要求開發商進行整改。如果發生了其他業主侵占公共區域或物業公司將公共區域出售、出租給其他業主的情形,業主有權要求更改。這方面的侵權行為多發生在一二樓商戶使用公共區域設置燈光牌匾、廣告及使用大功率音響設備方面的燈光污染和噪音污染情形。

  

  三、對毛坯房的驗收,重點要檢查牆面、地面是否平整,如果牆面不平整、地面不平整對以後的裝潢、鋪地磚或鋪地板會造成不利影響。如筆者2002年在通化的住宅,因為那時經驗不足,裝潢時發現地面對角的平整度誤差竟然達8公分。而廁所的地面使用幾年後,地磚就起鼓,導致入住多年後不得不進行維修。毛坯房的廚房、廁所的牆面重點檢查是否有空鼓情況,如若有空鼓的地方,日後裝潢在貼上磁磚後容易造成脫落。

  牆面平整度的誤差度允許1-2個毫米,可以用專業工具進行檢查。如果沒有專業工具,可以事先加工一個長板條立在牆面上檢查一下。檢查牆面是否有空鼓的現象,可以用小錘子敲打來測試,空鼓處在敲打後發出的聲音沉悶,如果發現有這種情況,可以直接敲開空鼓處,要求返工。

  經過驗收後,如果房子和合同約定的質量標準一樣,購房者就可以在收房驗收單上簽字。如果在驗收的時候發現問題,一定要記錄在驗收單上,並當場要求開發商安排施工單位及時返工維修,維修後再重新驗收房屋。千萬不可聽信開發商口頭承諾保證維修,絕大多數情況下,業主只要一簽字,開發商轉身就不認帳。屆時,雙方只能發生爭執或者訴訟。