盡管a股市場波動較大，但債券市場並未出現大行情。作為一種與股票、債券市場關聯度較低的公募REITs，最近頻頻上演30CM的「漲停秀」。
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10月13日，國泰君安臨港創新產業園REITs上市，首日大漲30%，全天封漲停。這也是今年首日上市的第五只公募REITs。長期以來，19只上市公募REITs自上市以來平均漲幅接近30%，大部分產品自上市以來均取得正收益，為投資者帶來了穩健的回報。
多位業內人士表示，公募REITs具有基礎資產優質成熟、現金流預期相對清晰、強制分紅等特點。，並能提供長期穩定的現金流，這也是這類產品持續受到市場歡迎的原因。但同時，他們也提醒投資者注意布局背後的風險，核心是考察「底層資產」。
另一只公開發行的房地產投資信托基金上漲了30%
公募REITs順利啟動一年多，市場熱度不減。投資者的熱情繼續從一級市場向二級市場蔓延。
10月13日，公募REITs上市產品再次擴容，國泰君安臨港創新產業園REITs正式上市。開盤即漲停30%，至收盤仍未打開漲停，收盤價5.356元，成交9491.09萬元，占當日公募REITs市場總成交的28.48%。
事實上，國泰君安臨港創新產業園REIT也是今年第五只上市首日漲停的公募REITs。今年8月31日，華夏、金鐘、宏圖創新的公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日也收漲30%。
在華夏基金基建及房地產投資部行政主管莫一凡看來，公募REITs的火爆反映了市場對REITs的熱情。
他認為，公募REITs受歡迎的原因在於:從公募REITs的特性來看，公募REITs具有優質成熟的基礎資產、相對清晰的現金流預期和強制分紅的特點，預期風險和收益高於債券基金和貨幣基金，但低於股票基金，可以提供長期穩定的現金流；從資產配置來看，公募REITs與其他資產相關性較低，是分散風險、優化投資組合的配置型資產。在股權市場大幅波動、「資產荒」的背景下，公募REITs可以滿足投資者的配置需求；從市場供求來看，我國公募REITs仍處於上市初期，所有上市的公募REITs產品均通過嚴格的監管和審查，資產質量優良，各類資金配置意願強烈。目前上市項目存量少，流通比例不高。產品的有限供給進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
博商蛇口工業園REIT基金經理王巧初指出，目前19只公募REITs，尤其是產權項目，上市當天和今年以來的表現都非常好，投資者在前幾批公募發行過程中也獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs份額更受投資者追捧。
她還表示，目前發行的項目中，首日漲停的項目都是產權項目，都具有資質好、選優的特點。這也說明，從目前的市場認可度來看，產權項目和稀缺資產項目更受投資者青睞。
自上市以來，九只公開發行的房地產投資信托基金的平均漲幅超過了28%。
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。現在，公募REITs市場已經平穩運行了一年多。截至10月13日，在深滬兩地上市的公募REITs共有20只，發行規模超過600億元。資產從高速公路、生態環保、工業園區、倉儲物流擴展到清潔能源、經濟適用房等領域。
REITs的上市公募也給投資者帶來了不錯的回報。截至10月10日，19只上市公募REITs平均漲幅已達29.89%。其中，華安張江光大花園的REITs漲幅高達52.19%，建信中關村產業園、宏圖創新鹽田港倉儲物流、老板招商蛇口產業園、郭芙首創水務、金鐘普洛斯倉儲物流等4只REITs漲幅也超過40%。
談及公募REITs的市場表現，莫一帆表示，所有上市的公募REITs產品都經過了嚴格的監管和審查，資產質量優良。目前公募REITs一二級市場存在價差，即發行價格對應的發行費率仍高於上市同類項目二級市場價格對應的發行費率，因此上市後通常會有一定的上漲空。此外，在利率下降、「資產荒」、權益市場大幅波動的背景下，公募REITs供不應求，資金湧入收益穩定的REITs市場，進一步推高二級市場價格，這也使得今年公募REITs的表現優於其他權益類基金。
年內表現方面，包括產業園、保障房在內的產權類公募REITs好於特許經營權類公募REITs。除去今年新上市的產品，華安張江光大花園、老板招商蛇口工業園、金鐘普洛斯倉儲物流、東吳蘇州工業園產業園等4只產權公募REITs今年以來漲幅均超過10%。
華安光大花園REITs基金經理葉靜從幾個方面分析了公募REITs強勢背後的原因，尤其是產權公募REITs。她表示，一方面，近一年來10年期國債收益率呈下降趨勢，使得現有REITs產品的現金分配率更具優勢，受到部分投資基金的青睞；另一方面，今年6月首批REITs解禁後，REITs在市場上的流通份額增加，新投資者的偏好和預期的變化可能會對現有REITs的重估產生一定影響。還有，今年上半年，REITs擴容細則出台。由於產權REITs的基礎資產具有相對可交易性，市場對產權REITs擴容的預期可能更強，相應的預期也逐漸體現在二級市場價格上。
「今年以來，有幾個重要的時間節點影響著公募REITs的二級表現。一是6月中旬第一批戰略配售項目解禁。此次解禁後，公募REITs的市場流動性得到大幅釋放。隨著不同類型機構投資者份額的解禁，機構投資者結構進一步多元化，機構投資者對產權項目的投資傾向也有所體現；二是9月末，5單公募REITs項目發布募集資金公告，其中4單為產權項目。募集資金一直被認為是提升REITs價值最有利的方式，產權項目顯然更容易募集到資金；第三，今年產權REITs增加了新品種的保障性租賃房，其稀缺性也引起了投資者的關注。同時也增加了投資者的選擇，使得產品REITs的二級市場表現更加突出。」王巧初也談了自己對公募產權REITs的看法。
布局REITS重在「基礎資產」
REITs的良好表現使這類產品成為市場的寵兒，但投資者也要注意布局這類產品背後的風險，核心是考察「底層資產」。
「今年二季度以來，受外圍影響的權益市場波動較大。相反，基礎設施類公募REITs二級市場波動較小，運行平穩。REITs作為中國證券市場的新興寵兒，備受關注和呵護，利好政策頻頻出台，優質資產上市加速，不同屬性的資產頻頻登場，首批項目也開始進入募集階段。王巧初表示，目前REITs市場仍處於試點階段，國內投資者對REITs產品的認識尚未完全成熟，市場上推出的REITs份額有限，仍是人不夠多的局面。
王巧初認為，隨著市場的擴大和參與機構的增加，不同REITs的資產類別、業務策略和運營能力的差距將逐漸拉大，市場的關注點除了新上市的REITs外，也將逐漸回歸到基礎資產。因此，投資者需要根據自己的投資策略，對不同基礎資產的項目進行風險判斷和控制。
葉靜表示，投資REITs的收益來源主要是基於基礎設施資產運營收益的分紅和二級市場價格變動帶來的利差收益。理論上，產品的預期風險和收益應該高於債券基金和貨幣基金，但低於股票基金。如果二級市場價格上漲過快，按市值計算的股息率會明顯下降。另外，長期來看，價格會回歸內在價值。投資者需要關注二級市場價格與其所投標的基礎設施資產內在價值之間的偏離程度和合理性。如果二級市場價格明顯高於其所競購資產的內在價值，投資者在進行投資決策時應更加謹慎，充分考慮價格下跌的概率和投資損失的風險。
「公募REITs的基礎資產收益和預期增值收益是支撐二級市場表現的主要因素。因此，投資者有必要對REITs的基礎資產和運作進行深入了解，避免跟風炒作、高溢價買入REITs的份額而造成投資損失。CICC房地產投資信托相關人士也表示。
上述人士認為，當公募REITs在二級市場漲幅過大時，投資者應做出理性判斷，根據未來分紅預期合理評估REITs的價值，以長期配置的心態投資公募REITs，盡量避免短期追漲殺跌帶來的投資損失，通過長期持有和合理的資產配置，爭取獲得較好的投資收益。
莫一帆直言，投資者參與REITs投資要警惕兩大風險:一是基礎資產的操作風險:公募REITs集中度高，80%以上的基金資產投資於基礎設施資產支持證券(ABS)，最終投資於基礎設施項目。因此，公募REITs的收益率很大程度上取決於基建項目的運營情況，可能會受到經濟環境變化或經營不善等因素的影響。導致實際現金流明顯低於預測數據，存在基金收益率達不到預期水平的風險。基礎設施項目運營過程中租金、費用等收入的波動也會影響基金收入分配水平的穩定。
二二級價格波動風險:公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動會直接影響投資者的投資收益。投資者應仔細研究REITs投資的基礎資產的質量，對基礎資產的所在地、歷史經營情況、現金流預測、資產評估值的合理性等因素進行綜合判斷，再根據二級市場價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。
莫一帆建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是抄底布局的好機會；如果部分漲幅較高的產品價格進一步上行，明顯超過其內在價值，短期內不建議追求更高的價格。看來，整體公募REITs要結合標的資產的內在價值、隱含的長期投資回報、二級市場的流動性、投資者自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。
又一個房地產投資信托基金獲批。
很多後續產品都在路上。
2022年下半年以來，REITs新品種陸續發布。最近又有一款產品獲得了「準生證」。
證監會網站最近發布《關於核準中金安徽交管高速封閉式基礎設施證券投資基金註冊的批復》，這意味著中金安徽交管REIT獲準發行。該產品是繼中金繁榮房地產投資信托、中金廈門安珠房地產投資信托後，中金基金批准的又一只基礎設施基金。
根據批復，金鐘安惠交管高速公路封閉式基礎設施證券投資基金合同期限為17年，基金募集總份額為10億份。
據悉，CICC安徽交管REIT擬投資的基礎設施資產為長江高速公路(簡稱「薑妍高速」)蕪湖(張寒)至安慶(大渡口)段公路收費權及相應的公路資產，該段公路位於安徽蕪湖、銅陵、池州三市，全長161.153公里。沿江高速公路是滬渝國道(G50)安徽段的重要組成部分，做到了長江中下遊地區的快速溝通，是串聯皖江城市群的一條高速「項鏈」。
安徽CCCC房地產投資信托基金的原所有者和外部管理機構為安徽交通控股集團有限公司(簡稱「安徽CCCC集團」)。安徽交管集團是安徽省最大的交通基礎設施企業，高速公路建設和運營優勢明顯，經營性資產占安徽省通車里程的91%以上。安徽交管集團擁有29年高速公路運營管理經驗，擁有一支專業的管理團隊。未來將與CICC基金一起，為CICC安惠交管REIT保駕護航。
業內人士表示，高速公路基礎設施具有現金流充裕、投資收益穩定的特點，更適合作為REITs的基礎資產。公路公募REITs作為盤活存量資產的有效措施，有助於存量資產與新增投資的良性循環，擴大有效投資，助力產業轉型發展。對促進交通基礎設施可持續發展，助力「交通強國」發展戰略具有重要意義。
除了CICC安惠控制的房地產投資信托基金，目前還有兩只公募房地產投資信托基金正在排隊等待審批。
這兩只產品均為華夏基金申報，分別為「華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施」、「華夏和達高科產業園封閉式基礎設施」，分別為保障性租賃住房、產業園REITs產品。這兩款產品由華夏基金申報，分別是「華夏基金華潤巢租賃房封閉式基礎設施」和「華夏何達高新產業園封閉式基礎設施」，分別是保障性租賃房和產業園REITs產品。
此外，國泰君安資管旗下東久REIT將於10月14日上市，將迎來新品種。
據悉，國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金是國內首只民營產業園REITs。九信經濟的REIT詢價階段，網下詢價倍數也達到了100.94倍的高位，申購價格為3.035元/股。以5億股的發售份額計算，募集資金總額超過15.17億元。
此外，公募REITs股票試點也迎來里程碑式進展。最近，富國第一水REIT、博時蛇口產園REIT、金鐘普洛斯REIT、華安張江光大REIT、宏圖鹽田港REIT等5只公募REIT已宣布擬申請公募擴容及購買新基建項目，公募擴容正式啟動。
業內人士表示，公募REITs的業務範圍很廣空。此前，國家發改委在8月份召開新聞發布會時表示，在過去的一年里，嚴格控制工程質量。第一批10個項目推薦後，又有10個項目被推薦給證監會，包括深人才安珠集團、廈安珠集團、京保障房中心。目前仍有6個項目正在委托評估，近20個成熟項目正在加速推進。此外，還有80多個項目處於輔導期，以加強對意向項目的輔導，培育潛在市場。這也意味著未來會有更多的優質產品發布。
本文來自中國基金報。
