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本文來源:每日經濟新聞、網易新聞

2017年7月4日晚間,上海市國土局官網發布了嘉定區和浦東新區的兩宗地塊掛牌出讓公告。

特別之處在於,這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房,也就是說所建物業只能用於出租,而不得出售。要求競得人須100%自持70年,這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前,北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊,但上述地塊大多採取「限地價、限屋價、競自持面積」等方式出讓。而此次上海在土地出讓中,直接明確了土地用途為租賃住房,引導房企發力租賃住房市場意圖明顯。

「此次上海土地出讓,可以看做是對去年底中央提出『房子是用來住的、不是用來炒的』的一種市場化探索。」知名地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,「政府引導加上市場手段,對房地產市場健康發展也是有益的。」

優先保障高端人才

出讓公告顯示,兩宗地塊分別為嘉定區嘉定新城的E17-1地塊,和浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊,須至少提供1897套租賃住房。

其中嘉定新城地塊占地面積2.85萬平方米,規劃建築面積7.13萬平方米,須提供租賃住房不低於671套。張江地塊占地面積6.5萬平方米,規劃建築面積13萬平方米,須提供租賃住房不低於1226套。

在住房面積方面,兩宗地塊的出讓公告進行了明確約定,均以中小套型為主。其中嘉定新城地塊70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分別不少於4.49萬平方米、不少於1.28萬平方米、不多於0.64萬平方米。張江地塊則要求套型面積70平方米、90平方米、120平方米左右的分別不少於4.72萬平方米、4.08萬平方和2.9萬平方米。同時,兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓,且須精裝交付。

在租賃對象方面,兩地塊也均有明確要求。如嘉定新城項目要求優先保障區內創新創業人才,對區內重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等給予重點保障。而張江項目則對張江高科技園區內的上述群體給予優先或重點保障。

值得注意的是,嘉定新城板塊緊鄰上海汽車集團、同濟大學嘉定校區,區域內還雲集了國內外眾多汽車廠商的研發、設計團隊;浦東張江板塊緊鄰被譽為中國「矽谷」的張江高科技園區,復旦大學張江校區,以及通用電氣、霍尼韋爾、中興、聯想等全球知名公司的技術研發中心均位於園區內。

此外,兩地塊均要求裝配式建築面積比例為100%;租賃價格不高於市場同類房源租金水平,可根據市場租金水平情況適時調整;嘉定項目租約原則上不超過3年、張江項目不超過6年。

據悉,兩宗地塊均將於7月24日始進行掛牌報價,到8月2日止並進行現場競價。

專家:以金融思維切入尋找盈利點

其實,目前已有不少房企或機構,涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等已經涉足長租公寓市場,試圖在租賃時代到來前占得有利位置。

克而瑞數據也顯示,行業TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。此外,還有如YOU+等依托「網路+」成長起來的長租公寓品牌。
 
萬科新任總裁郁亮在6月30日的萬科股東大會上曾表示,租售並舉一定是未來的趨勢,並計劃2017年要開業2.5萬間長租公寓,未來還要開10萬間長租公寓。目前,萬科在上海已有5家長租公寓門店,共1275間長租公寓。

開發商切入租賃市場如何實現盈利?

「要摒棄過去那種短平快的傳統開發思維,以金融的思維來切入這一領域才會盈利。」薛建雄說,「租賃住房最大的特點是有穩定、長期的現金流,這為發行資產支持類證券提供了很好的基礎。」

薛建雄認為,通過發行債券或資產支持類證券可以進行低成本融資,此外目前國家在這一塊的各種優惠和支持政策,對房企實現盈利也是有利的。

《每日經濟新聞》記者梳理發現,2016年5月17日,國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,明確提出支持租賃住房建設、加大支持力度等,給予稅收優惠政策支持;支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等。

2017年5月19日,住建部發布了關於《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知,其中對房屋租賃各方面進行了詳細的權責界定。

目前的長租公寓市場,開發商大多扮演「二房東」角色,房屋獲得成本的高低直接關係盈利與否。此次上海推出的兩宗全自持租賃用地,開發商將直接扮演「房東」角色。

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