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本文來源:米宅米宅(微信id:mizhaimizhai)、鳳凰新聞


最近這半年,中國房地產正在以出其不意的方式進入拐點,從年初到現在,全國已經有52個城市累計出約290項限制性購房政策,這意味著越來越多的人買不到房子了。


所以最近,我們在後台被問到最多的問題有兩類:一類是問政策及趨勢。另一類是問城市,比如:


重慶這個城市怎樣?

重慶和成都比呢?

鄭州是強二線還是二線?

武漢呢?它和鄭州誰是中部老大?

杭州最後會變成北上深「杭」嗎?

廣州是沒落了嗎?

長沙的房子值得投資嗎?

錯過了北上深,還有哪裡值得你不要再錯?


這些問題的實質其實是在問:一個城市的發展潛力(這個城市值不值得投資?)。


那麼,我們判斷一個城市發展潛力,主要看三個方面:


第一,這個城市的人口的流向,是正還是負?

第二,這個城市的資金流向?

第三,這個城市的高鐵有幾條?


人口的流向,哪些城市終將被離開?


上個月,海通證券發布了《中國人口遷移跟蹤報告》。


這份報告很長,裡面有大量的圖表分析。我們抽絲剝繭把這份報告裡的結論部分提煉如下:


1、全國人口流動趨勢放緩,但是整體上人口從三四線向一二線流動的趨勢,沒有改變。其中4個一線城市聚集了全國約5%的常住人口,二線城市常住人口占比約16%。


2、新增人口也體現出向一二線流動的趨勢。最近6年我國總人口增加了4180萬,其中約15%的新增常住人口分布在一線城市,逾40%分布在二線城市。


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▲圖片來源:證券研究所


但是我們也同時發現了四個值得關注現象:


1、在北上廣深這四個城市中,由於人口管制政策的不同,北京和上海抑制了流動人口的湧入。北京、上海最近三年常住人口的累計增幅僅為2.7%和0.2%。但廣州和深圳因為在控制政策緩和,常住人口增幅分別接近9%和12%。


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▲圖片來源證券研究所


2、近三年,部分二線城市的人口增長規模超過了一線城市。一些熱門二線城市如天津、重慶、鄭州、武漢等作為區域的經濟中心,因為出台寬鬆落戶條件吸引了被一線城市拒之門外。


3、在熱門二線城市中,中部二線城市人口增長速度加快。比如天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計增幅在5%以上,而在六個城市中,有五個都處在中部地區。


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▲圖片來源證券研究所


4、人口流出比較明顯的是東北和西北,比如吉林和黑龍江這六年常住人口甚至負增,遼寧常住人口也僅增加了0.1%,這已經是東三省經濟崛起的最大障礙點。


總結來說,驅動人口流動主要因素是產業和資源的集聚,在這方面城市越大優勢越大。與此同時,二線城市特別是中部二線城市在人口流入方面表現強勁。

因此,人口東南飛的趨勢與中部崛起此消彼長。


資金的流向,哪些城市獨得恩寵?


9月初,城市數據團發布了《資金去了哪些城市?》的文章。因為涉及大量圖標和分析,我們結合其它數據進行提煉整合如下:


首先,城市之間資本流動其實是重點企業之間跨城市的資金流動。那麼一個重要標準就是上市公司的數量(因為上市公司不僅影響各個城市的資金流向,也最終影響到一個城市的GDP)。


據《2016中國城市資本競爭力排行TOP 50 》顯示,截至2016年10月31日,中國A股市場共有2955家上市公司,分布在全國274座城市中,其中有278家註冊在北京,231家註冊在上海,深圳有220家,前三城的上市公司數占全國上市公司總數的四分之一


第四名至第十名城市的A股上市公司家數分別是:杭州(95家)、蘇州(85家)、廣州(76家)、成都(62家)、南京(57家)、無錫(55家)、寧波(53家)。


其次,我們再來看下面兩張圖,分別是近五年對外控股型投資筆數最多的10個城市和近五年吸引對外控股型投資筆數最多的10個城市 。


對外控股型投資筆數最多的10個城市▼

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▲圖片來源城市數據團


吸引對外控股型投資筆數最多的10個城市

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▲圖片來源城市數據團


經過對比,我們發現在這個榜單上:


1、北京、上海、深在資金量級上遠遠超過了其它城市。這和A股上市企業數量排名是一致的。


2、杭州作為崛起的新一線城市表現亮眼。


3、廣州在資金控制力方面上已經無望「北上深廣」。


4、接下來的天津、南京、寧波、蘇州、嘉興、成都無論是資金流入還是流出都排在前十之內。比較特殊的是嘉興在資本吸引力方面擠掉了南京。


如果我們把這些城市之間資本流動顯示在地圖上,就有了下面這張全國跨城市資本流動地圖。


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▲圖片來源城市數據團


從這張圖上,亮點最密集四個區域長三角城市群、珠三角城市群、京津城市群以及成都-重慶城市群構成了一個鑽石形狀。


在這個鑽石裡面長三角城市群亮度覆蓋面最大最耀眼,因為在資金吸引和投資排名前十名中,有五座城市都來自長三角。


另外東北和西部還有幾個耀眼的亮點,但是鑽石之內的資本流動占全國資本流動的90%以上。



所以我們看到在過去的幾年裡:


1、一線城市對資本吸納和對外投資的能力越來越強。主要表現在兩個方面:


在2013年,北上深在全國範圍內投資比例是20%,而到了2016年這個比例上升到了40%。


2013年以前北上深的投資地盤主要集中在國內少數發達城市和各省會城市,但最近兩三年北上深越來越多的滲透到中小城城市。


2、資本加速極化。


最近五年全行業90%的資本集中在26%的城市裡,假如我們只聚焦金融文化產業的話,90%的錢僅僅投資給了全國9%的城市。


在這種情況下,除了北、上、深、廣、杭、寧、天津、蘇州、成都,還有那些城市機會面大?

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——圖片來源城市數據團


在這張圖上我們看南京、武漢、鄭州、西安、長沙、合肥二線中部城市,占據top20。


好,我們針對人口和資本走向先總結一下。我們看到:


1、北上廣和新一線在未來人口和資本的權重會越來越大。

2、中部崛起已經成為既定事實。相比較全國人口分布的「騰沖線」,全國資本流動的鑽石形狀則顯得更為集聚。

3、區域與區域之拉的越來越大。東北和中西部城市未來會受到越來越大的挑戰。


19個樞紐城市,米字型高鐵城市有幾個?


最後,我們來談談高鐵。


最近「復興號」高鐵投入經營的消息,讓很多人雞血滿滿。350公里/小時的速度,已經PK掉了新幹線和歐洲之星。上海到北京的時間,也被縮短到了4小時28分。


但中國航天科工說他們希望嘗試研發1000公里/小時以上的「超級高鐵」,未來上海到北京,可能只要30分鐘。


著名經濟學家金巖石先生有過一個許多年不變的結論,核心觀點是「高鐵加速城市化和資產價格泡沫化」。


所以眼下的中國高鐵,是被稱為中國新四大發明之首(高鐵、網購、支付寶和共享單車),是除了人口和資金,第三個能夠體現一個城市價值的標準。


我們先看一張中國高鐵路網中長期規劃示意圖。


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在這張圖上可以看到兩點:


第一、城市群效應更強更大。


比如我們會看到未來的「長三角」是指以上海為中心,南京、杭州、合肥為副中心的城市群。合肥到南京因為通了高鐵,被納入到了長三角城市群。


比如以廣州、深圳為中心,未來會輻射包括周邊的湖南、湖北、福建、江西、廣西。


第二、確定了19個樞紐城市,它們是:


1、北京;

2、上海、廣州、鄭州、武漢、成都、瀋陽、西安;

3、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊;


這19個城市的名單和順序,是國家發改委確定的,這不是隨便排的,因為雖然都是樞紐,但是分成了三個層級。


1、北京毫無異議是全國鐵路網的中心 ,天生的,沒辦法。

2、上海、廣州代表大區的中心城市。這個層級是重點看後面是鄭州、武漢、成都、瀋陽、西安;

3、天津代表區域性中心,其中值得關注的是合肥排位在重慶、杭州之前。


我們會發現鄭州、西安、武漢、合肥、重慶、南昌、長沙、福州在這張規劃圖上非常亮眼。而這些這些城市的名字是不是很熟悉?它們剛剛基本上也都出現在了人口流動和資金流動的圖表中。


還有一件很有意思的事可以很好證明這份名單的分量。2015年房價上漲冠軍是深圳,2016年是合肥,它們也同時是這份名單裡兩個地位上升最顯著的城市。


第三、「胡煥庸線」對高鐵網分布影響。注意這是我在本文中第三次提到這條線,上兩次分別在人口流向和資金流向。

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參考:


>中國大陸有一條「胡煥庸線」,把中國分成了兩個世界。


4


我不知道此時此刻正在看本文的你,在這個國家的哪座城市,但可以肯定的是,你未來成長的可能性與你所在城市的成長可能性密切相關。


你可以把你所在的城市放在人口遷移、資金流向、高鐵規劃圖內,它的未來你一目了然。


最後,請注意「胡煥庸線」對高鐵網分布、人口遷移、資金流向的影響,而中部崛起已成既定事實,中部二線城市的城運開啟了新高度。


錯過了北上深,不要再錯過這裡!


備註:文中部分素材來源於海通證券研究所、城市數據團等,在此感謝!


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