DSC0000.jpg


本文來源:新一線城市研究所(微信id:TheRisingLab


(新一線城市研究所是《第一財經周刊》旗下城市數據新聞項目,致力於集結城市商業數據,用新鮮視角分析、探究城市未來,為城市管理者、城市開拓者、城市人提供豐富有趣、有價值的數據內容和數據服務。)


作者沈從樂


數據分析:車潔舲 


視覺:朱穎倫、王方宏


城市的迷人之處在於,它並不僅僅是我們所有生活行為的空間載體,這個空間裡曾經發生過的一切也都會在時間上留下自己的痕跡。當我們願意花時間去整理城市積累下來的信息時,會看到一個寶庫。


新一醬之前研究上海的社區商業時,曾經用上海當前的住宅小區的戶數規模數據作為基底,推算了上海當前的社區商業潛力空間。


回過頭來整理材料時,新一醬發現,其實這些住宅小區的數據裡隱藏著更多的信息,它們甚至足以還原這座城市過去近70年的建設歷程。


先來看看人們當前在上海居住的樣子。

DSC0001.jpg

這是上海截止2017年12月的居住密度。考慮到上海的租賃市場繁榮,住宅小區整體空置率不高,因此新一醬這裡採用了住宅小區中的戶數數據在宏觀層面上推算上海的居住密度。


不過需要說明的是,由於從鏈家獲取的數據中有一部分小區缺少建造年代數據(它們的戶數總和占全市戶數的不到5%),因此未納入以下的計算中。


顏色最深的區域——也就是現在上海居住密度最高的地區,出現在浦西的內環到中環之間,以及浦東沿江至楊高路之間的區域。此外,楊浦的中原,寶山的彭浦-共康,以及長寧的古北-龍柏地區也都屬於外圍的居住密集區。


最傳統的上海市中心,是真的沒什麼人住了。



新一醬對應找了下整張圖上在市中心相對暗淡的那一片的實際位置,主要是老靜安區和黃浦區,包含原來的租界區、南京路和淮海路這樣的老商業街,以及老西門一帶的上海老城廂。這些區域中還保留著很多傳統的石庫門建築以及新式裡弄和花園洋房。


因此新一醬想,如果把上海現有的建築按照年代劃分出來,也許就能更容易地理清楚為什麼這座城市形成了現在的居住格局。

DSC0002.jpg

從上圖中看,上海目前保留下來的解放前住宅建築基本都集中在西藏路以西,中山西路以西,肇嘉浜路以北,蘇州河以南的合圍區域裡。此外,外灘北段,以及虹口的魯迅公園和楊樹浦路,浦東的源深地區也有零星的建國前住宅分布。


還需要說明的是,上海的傳統建築在過去的70年裡經過大量的城市更新和拆遷改造,很大一部分已經替換為更新的住宅形態。而數據只能反映出現在還存在的住宅建築,因此這張圖並不足夠代表1949年前上海全部的居住空間。

DSC0003.jpg

建國後,上海出現了一種新的居住空間「工人新村」,這也是現在大家常說的「老公房」的最初形態。


上海第一個工人新村是曹楊新村,第一批新建了1000戶住房,後來新建的規模又擴大到「兩萬戶」。這種成片開發的大規模多層住宅小區同步也出現在浦西的的田林、天山、宜川、西藏北路、涼城、曲陽、鞍山、彭浦以及浦東的嶗山、臨沂、周家渡等區域。此外,上海的郊區也在這個階段有了一定的居住空間,比如寶山吳淞和老閔行。

DSC0004.jpg

DSC0005.jpg

接下來的20年裡,上海浦西的居住空間擴張主要集中在現在的內環線附近的區域內,原有的新村和小區紛紛擴大規模,沿著內環線(不過這條環線直到1994年才通車)形成了幾個明顯的高聚集區。浦東的沿江區域則在1970年代從過去星點式的開發變成了連片的住宅區。


更多的郊區住宅區在這一階段開始出現,嘉定、青浦、松江、奉賢以及原南浦的惠南鎮等也有了一定的居住空間。

DSC0006.jpg

DSC0007.jpg

改革開放的前20年裡,上海浦西的居住空間比較穩定地從內環擴展到了中環。高層住宅——現在也都被叫做「老大樓」了——的出現使得原有聚集區的居住密度得到了進一步的提升。


在整個1990年代,隨著浦東新區的建立,浦東的居住區獲得了明顯的擴張。沿江區域仍是最密集的居住區,環世紀公園區域和金橋很快融入其中。外高橋、張江、川沙等外圍地區也較大面積的獨立居住區域。

DSC0008.jpg

事實上,上海的居住規模大幅度提高也是從1990年代之後開始。新一醬在分析的過程中統計了每個年代的小區增長數量和戶數規模增長量。從上圖中可以看,小區的新增量在1990年代率先達到了最高峰,十年間上海多出了6406個小區,增加的戶數也達到了206.61萬戶。

DSC0009.jpg

而在2000年至2009年的這一段時間裡,上海新增的小區數量比上一個十年減少了2000多個,新增的戶數卻進一步達到了223.88戶。這就與小區的規模擴大有關了。

DSC00010.jpg

進入2000年之後,上海新開發的小區平均戶數達到了526.4戶,是1990年代的1.63倍。這也是品牌房地產開發商興起的十年,高品質大規模的小區在城市裡被迅速地建造起來,物業服務也逐步走向正規化和規模化。


上海的小區規模還在變得越來越大。從2010年開始到現在,上海新增小區的平均戶數達到了764.64戶。不過這個數字還沒有超過1950年代工人新村時期建造的小區855.19戶的平均規模。


小區規模的兩個高峰期產生的原因是截然不同的。1950年代的模式是為了在計劃經濟體制下批量解決工人集中居住和管理的問題,是城市的工業發展的副產品。當時的集中居住並不能為人們提供充裕的空間,大部分的戶型都在30至50平方米左右,人均居住面積狹小。



2000年之後小區居住規模的擴大更多是為了提供舒適的居住環境,以及通過規模化的方式提高物業服務的效率。從這段時間上海整體的居住空間擴張你也能看到,又一個20年的時間,上海的居住邊界從中環迅速沖出了外環,並在原來的遠郊區也形成了基本連片而非星點狀的集中居住區。


新一醬也分年代統計了上海近2萬個小區的名稱。「小區」作為其中出現頻率最高的關鍵詞貫穿了1950年至1999年。但從2000年之後,你很少還會看到上海的小區被稱為「小區」,「公寓」「家園」「花園」等以及來自開發商腦洞的千奇百怪與人們對美好生活期待相符的詞匯都開始作為這座城市中的居住地名稱。

DSC00011.jpg

上海到底是怎樣一點一點變大的,將每個年代的居住空間呈現在地圖上後,新一醬進一步計算了它們的空間分布規律。在上圖中使用了標準差橢圓的分析方法,來更抽象地框定各年代上海居住空間的走向。

DSC00012.jpg

在1990年代之前,上海的居住空間分布基本與黃浦江市區段的走向一致,呈西南-東北的長橢圓形狀。而浦東開發、虹橋開發,以及最近十幾年間上海所有郊區區域的開發空間都被調動起來後,這座城市開始變得越來越像一個正圓。

DSC00013.jpg

在整個數據分析的過程中,新一醬可以盯著這幅上海現在的居住人口密度圖看很久很久,它展開了一座城市在70年時間裡的空間變遷,也暗含著人們對更好的城市生活的期待。


當然,開啟了對城市居住空間的分析後,更多的問題隨之湧來:更好的居住空間伴隨著更高的居住成本,它真的就不可逆了嗎?城市變得原來越大之後,人們要怎麼解決居住地與工作地分離的問題?人們住得離市中心越來越遠,那要怎樣才能重新享受到那些只在中心區域才會有的成熟的城市設施?


這些也是新一醬最近在努力的方向,我們希望在城市不斷更新和擴張的過程中,反映城市真實發展狀態的數據分析,可以幫助城市的經營者和管理者做出更好的決定。


閱讀原文


推薦閱讀:


>上海開埠前只是小漁村?人家唐宋時期就是「東南巨鎮」了。

舉報 使用道具
| 回復
▋ 推薦閱讀
    ▋ 推薦閱讀
      ♕ 主題推薦
      快速回復 返回頂部 返回列表